お悩み別Q&A

マンションの修繕・改修、建て替えについて、皆さまからのご質問や疑問にお応えします。
ご相談・ご質問の無料相談も承っておりますので、ぜひお問い合わせください。

Q1マンションの老朽化を放置しておくとどうなりますか?
立地が良くても管理状況が良くないと賃貸や売却が難しく、空室が多くなる傾向にあります。また、築年が経つと相続が発生し権利関係も複雑になることから、何を決めるにも時間がかかるようになります。機を逃すと、次第に再生が困難な状況になってしまいます。
Q2資産価値を向上させるにはどうしたらよいでしょうか?

高経年マンションは、相対的に駅近・好立地のものも多く、立地条件だけでは差別化は難しくなっています。今後、賃貸・売買において耐震性の確保や管理状況はますます重視されるでしょう。

必要な設備やゆきとどいた管理、すなわち住み易さは、お住まいの資産価値向上につながります。長くお住まいになるために、不具合を直す修繕工事だけでなく、住まい方に合わせ付加価値を加えた改修のご提案を致します。

Q3既存住宅の長期優良化とはどのような制度ですか?

「既存住宅の長期優良住宅認定基準創設」に向けた試行運用の位置付けで「長期優良住宅化リフォーム推進事業」がスタートしています。マンションの場合は共用部分で基準を満たすことが必要で、申請には管理組合での決議が必要です。

詳細はお問合せ下さい。

Q4東京都耐震化アドバイザー制度とは何ですか?

「耐震化アドバイザー制度」は、都内の特定緊急輸送道路沿道建築物の耐震化を促進するため、対象となる建築物の所有者様やマンションの管理組合様からの耐震に関する相談希望に対応し、東京都が耐震診断技術者等の派遣を実施するものです。2013年4月より内容がさらに拡充され、耐震診断後の補強設計や補強工事、建て替えに関するアドバイザーについても派遣が実施されています。

弊社は、2013年11月15日付けで選任されています。

Q5旧耐震マンションは、どうして耐震診断が必要なのでしょうか?

1995年の阪神淡路大震災で現在の新耐震基準(現行基準)を満たさない1981年(昭和56年)以前の建物に被害が集中したことから、大地震時に倒壊・崩壊する危険性 がないか確認する必要が指摘され、現行基準を満たさない建築物については積極的に耐震診断や改修を進めることとされました。「耐震診断」は現行基準と比較してどの程度の耐震性を持っているかを判定するものです。

人が健康診断を受けてから治療を始めるように、ご自身とご家族の命を守るため耐震診断でお住まいの耐震性を確認することが必要です。

Q61982年竣工のマンションは新耐震基準なのでしょうか?

新耐震基準が施行されたのは、1981年(昭和56年)6月1日のことで、この日以降に建築確認認可・着工した建物は新耐震基準が適用されています。

マンションの場合、通常1年~1年半程度の工事期間が必要です。

1981年5月に建築確認を受けたとすると、その竣工時期は早くても1982年夏~秋頃となります。1982年の竣工でも旧耐震基準で建てられている場合が考えられます。

詳しくはご相談下さい。

Q7現行法の耐震性を満たすとはどういうことですか?

耐震性は、耐震診断による数値で判定します。

Is値≧0.6※1(且つ、CTU・SD値※2≧0.3)であれば現行基準と同程度の耐震性があると判断されます。

※1 Is値とは構造耐震指標のことをいい、地震力に対する建物の強度、
靱性(じんせい:変形能力、粘り強さ)を考慮し、
建物の各方向(X・Y方向)について階毎に算出します。

※2 Ctu・SD値:地震によって生じる水平方向の力に対して
耐えられる建物の強さの指標です。

Q8Is値が0.6以上あれば地震による被害は心配しなくてよいのですか?

Is値0.6以上であっても全く被害が生じないわけではなく、現行基準と同程度に倒壊、または崩壊する危険性が低いという位置づけになります。

なお、「官庁施設の総合耐震診断基準」では、病院・学校など避難所となる施設はIs値0.75以上、消防署など防災拠点となる施設はIs値0.9以上と現行基準に基づき確保すべき耐震性能(Is値0.6に相当)よりも割増しされています。

※ Is値とは構造耐震指標のことをいい、地震力に対する建物の強度、靱性(じんせい:変形能力、粘り強さ)を考慮し、建物の各方向(X・Y方向)について階毎に算出します。

Q9設計図書がないと耐震診断はできませんか。

建物の意匠図や構造図が無い場合でもそれらの図面を復元する事により耐震診断の実施は可能です。但し、現地調査項目も多くなりますので、その分の費用が必要になります。

Q10補強設計を依頼しましたが補強方法が不満です。他に方法はないのでしょうか?

補強設計は、耐震診断の結果を踏まえ、補強方法の組み合わせを含め補強案の検討を行い目標とする耐震性能を実現する設計を行うことです。診断結果を基に、ひとつの工法だけでなく他工法との組み合わせによる補強案も計画することができます。

専門家に依頼する際には、窓を残したい、建物の外部だけで改修工事を行いたい、助成を受けたい等の要望をしっかり伝えることが必要です。

Q11耐震診断の後のことが心配です。耐震補強工事は大掛かりな工事になりませんか?

耐震性不足となった場合には、どのような耐震補強工事になるのかがポイントです。マンションは、住みながらの耐震補強工事が基本になりますから、できるだけ生活に影響のない工法を選択する必要があります。

また、役所との事前協議により、建築基準法の規定の緩和・特例措置が受けることができる「計画認定」の申請が可能となる場合もあります。

理事会での検討資料にお使いいただけます。

マンション再生の流れをまとめたロードマップです。

マンション再生ロードマップ

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