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諸手続について〜日程・手続き内容〜

 


モデルルーム見学の際、販売事務所で各種住宅融資の資金相談・月々の返済金額等の資金計算や購入するマンションの特徴・間取りについての説明が行なわれます。購入の意志がかたまったら、申込み手続きを行ないます。(その際に申込証拠金を支払うケースがあります。)
申込み手続きでは、後日行なう売買契約についてのご案内と、重要事項説明書・売買契約書・管理規約といった書類の見本が渡されます。
見本は契約当日までによく読んで内容を確認しておきましょう。



売買契約に際してまず、重要事項の説明が行なわれます。購入者が契約前に知っておくべき事項が書面にて説明されます。

 

重要事項説明での主な内容

  1. 登記された内容・敷地に関する権利の内容等
  2. 未完成物件においては、工事完了時における形状・構造等
  3. 法令に基づく制限の概要
  4. 契約の解除に関する事項・損害賠償額の予定および違約金に関する事項等
  5. 手付金等の保全措置の概要等
  6. ローン斡旋の内容およびローンが不成立の場合の措置

    ……等
 

重要事項説明の後 売買契約となります。売買契約書の内容を確認し、手付金を支払い、印紙を貼って、署名・押印し売買契約完了です。(手付金は前もって振込等で入金する場合があります。)

 

売買契約書の主な内容

  1. 当事者の氏名および住所
  2. 所有地等物件を特定するための必要な表示
  3. 売買代金の額とその支払時期・方法
  4. 物件の引渡し・登記申請の時期
  5. 瑕疵担保責任に関する定め
  6. 不可抗力による損害の負担に関する定め
  7. 公租公課の負担に関する定め

    ……等
 

また、管理規約等管理に関する書類が渡されます。
管理規約は、入居後の管理組合の運営と共同住宅における生活ルール等が記載されていますので、よく読んで内容を確認しましょう。



入居が近づくと、次のような諸手続きが必要になります。

  1. 各種住宅融資に関する諸手続き
    売買契約後資金内容に合わせたフラット35・提携ローン等の各種住宅融資の申込みを行ない、その後、住宅融資の承認が下りると、正式な借入契約(金銭消費貸借契約)手続きを行ないます。
  2. 登記関係の手続き
    登記手続きを司法書士に委任する委任状等登記に必要な書類を作成します。この手続きまでに共有名義の場合は、共有持分を決めておきます。
  3. 管理関係の手続き
    管理費等の自動引落しのための手続きを行ない、また、入居にあたっての注意等説明があります。
  4. 建物内覧
    未完成物件の場合、購入した部屋の建具や内装に不具合はないか等についての確認をします。もし、不具合があった場合は、手直しをしてもらいます。
  5. 残代金・諸費用の支払いについて
    自己資金残金と売買代金以外にかかる諸費用(各種住宅融資に係る諸費用・登記費用・修繕積立一時金等)の支払い方法についての案内があります。これらは引渡しまでに支払います。



入居に際しての諸手続きがすべて完了しますと、いよいよ引渡し(部屋の鍵の受領)です。
なお、入居の如何にかかわらず、この引渡日以降は、管理費等の負担が発生します。
引渡しが済んだら、すぐに

  1. 住民票の異動
  2. 新住所での印鑑登録

を行ない、登記および各種融資に必要な新住民票と新印鑑証明書を提出します。



登記手続きは売主の指定する司法書士・土地家屋調査士が行ないます。その際、司法書士や土地家屋調査士に支払う報酬や実費の他、登記に伴って発生する登録免許税等がかかります。これらは引渡し前に諸費用の一部として概算金で支払い、後日、精算という方法が一般的です。



登記が完了すると所有者に対し登記識別情報が発行されます。
登記識別情報は再発行されませんので、大切に保管しましょう。
住宅を売却する時や住宅を担保に入れて融資を受ける時にも必要になります。



住宅融資、住宅・土地税制において以下のような制度があります。
ただし、以下の制度は2010年5月現在の関連法令によるものであり、適用期限がありますのでご注意下さい。
なお、軽減特例措置を受けるためには、いずれも一定の条件を満たしていることが必要です。また、ほとんどの場合、確定申告が必要です
* 詳しくは、管轄する税務署等へお問合せ下さい。

住宅資金を実の両親から援助してもらった時 相続時精算課税制度 問合せ先:
税務署
住宅融資を借りた場合 住宅取得促進税制
(ローン控除)
問合せ先:
税務署
自宅を売却した時 居住用財産譲渡の特例 問合せ先:
税務署

登録免許税(国税)の軽減措置 ……問合せ先:法務局
固定資産税(地方税)の軽減措置 ……問合せ先:市区町村
不動産取得税(地方税)の軽減措置 ……問合せ先:都道府県税事務所

 

 
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