長谷工スマイルコミュニティ ~住まいのお困りごとを解決するマンション管理会社(首都圏・関西圏・静岡・熱海・沖縄)~
管理と安全の知識
管理の知識

専有部分と共用部分

マンションは専有部分と共用部分に分かれますが、切っても切れない関係です。専有部分は区分所有権の対象となる部分で区分所有者の所有物です。区分所有法では原則として界壁や床スラブで囲まれた空間の内側だけを専有部分としています。共用部分は専有部分以外の部分で、区分所有者全員の共有物です。マンションのエントランスやエレベーター、集会室といった設備・施設の他、建物の構造部分にあたる柱や壁なども共用部分にあたります。

管理規約と使用細則

管理規約は、マンションのいわば憲法であり、使用細則は、各マンションごとに定められた決まりごとルールブックです。マンション購入時、販売会社より管理規約・使用細則が配付されていると思いますが、マンションという財産を維持・運営していく上で最も大切なものといえるでしょう。管理規約には、管理者の選任や管理組合運営に関わる諸事項が記載されております。また、新築マンションでは、予め管理会社が作成した標準的な内容の管理規約をもとに管理組合の運営を行うことになりますが、実際の管理組合運営にそぐわない事項が出てきた場合、管理規約については区分所有者数及び議決権総数の各4分の3以上、使用細則については区分所有者数及び議決権総数の過半数以上の賛成が得られれば改正することも可能です。

管理組合の資格

マンションを購入・相続等で区分所有権を取得して区分所有者となったものは、同時に管理組合員の資格を取得するとともに、売却等で・区分所有権を喪失した者は、管理組合員の資格も喪失することとなります。このため、区分所有者でありつづける限りは管理組合から脱会することはできません。また、管理組合は売主から買主に最初の1戸の所有権が移ったときに発足します。

管理費と修繕積立金

【管理費】
管理費は、下記に掲げる通常の管理に要する経費に充当します。
(詳細については各マンションの管理規約によります。)
管理員人件費
公租公課
共用設備の保守維持費及び運転費
備品費、通信費その他の事務費
共用部分等に係る火災保険料その他の損害保険料
経常的な補修費
清掃費、消毒費及びごみ処理費
委託業務費
専門的知識を有する者の活用に要する費用
管理組合の運営に要する費用
その他の建物並びにその敷地及び付属施設の通常の管理に要する費用
【修繕積立金】
管理組合は、各区分所有者が納入する修繕積立金を積み立てるものとし、積み立てた修繕積立金は、下記に掲げる特別の管理に要する経費に充当する場合に限って取り崩す事が出来ます。
(詳細については各マンションの管理規約によります。)
一定年数の経過ごとに計画的に行う修繕
不測の事故その他特別の事由により必要となる修繕
敷地及び共用部分等の変更
建物の建替えに係る合意形成に必要となる事項の調査
その他敷地及び共用部分等の管理に関し、区分所有者全体の利益のために特別に必要となる修繕

管理組合の仕事とは

管理組合は、下記に掲げる業務を行います。
管理組合が管理する敷地及び共用部分等の保安、保全、保守、清掃、消毒及びごみ処理
組合管理部分の修繕
長期修繕計画の作成または変更に関する業務
建物の建替えに係る合意形成に必要となる事項の調査に関する業務
マンション管理適正化法第103条に定める、宅地建物取引業者から交付を受けた設計図書の管理
修繕等の履歴情報の整理及び管理等
共用部分等に係る火災保険その他の損害保険に関する業務
区分所有者が管理する専用使用部分について管理組合が行うことが適当であると認められる管理行為
敷地及び共用部分等の変更及び運営
修繕積立金の運用
官公署、町内会等との渉外業務
風紀、秩序及び安全の維持に関する業務
防災に関する業務
広報及び連絡業務
地域コミュニティにも配慮した居住者間のコミュニティ形成
管理組合の消滅時における残余財産の清算
その他の組合員の共同の利益を増進し、良好な住環境を確保するために必要な業務

区分所有法

マンションのような集合住宅の場合、円滑な共同生活をおくり、みなさまの財産を守るためには一定のルールが必要です。このルールの最も基本となる法律が「建物の区分所有等に関する法律」(いわゆる「区分所有法」)です。この区分所有法は昭和37年4月4日に公布され、翌年施行されました。その後58年に大きな改正が行われ昭和59年1月1日より施行、最近では平成15年6月1日より新たに改正された内容が施行されています。この法律は区分所有建物の所有形態、専有部分と敷地の権利関係及び共同管理などの原則を定めたものです。尚、区分所有建物とは、1棟の建物内に構造上区分され、独立した数戸の住戸や店舗、事務所などの用途に供することができるものがあり、かつ2人以上の区分所有者がいる建物のことを指します。

マンション管理適正化法

マンション管理適正化法は平成13年8月1日に施行された法律で、正式な名称を「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」といいます。近年の分譲マンションの著しい増加に伴いマンション居住人口は現在約1300万人に達しているといわれています。しかし、これらの著しい増加に伴いマンション管理については様々な問題がクローズアップされてきました。このような中でマンション居住者の生活の安定を損なわず、良好な居住環境を確保するために制定されたのが「マンション管理適正化法」です。この法律の具体的な主旨は次の通りです。
マンション管理士制度の創設-国家資格としてマンション管理士資格を創設し、管理組合への助言や指導等の援助を行います。
マンション管理業者の登録制度の創設-マンション管理業者に国土交通省への登録を義務付け、登録を受けない業者は営業できません。
マンション管理組合と区分所有者の努力義務の創設-管理組合員はマンション管理適正化法の指針にのっとった適正な管理に関する努力義務を設けられるとともに、管理組合員としての役割を果たすよう努力義務が設けられました。
国及び地方公共団体の努力義務の創設-国及び地方公共団体に対して、管理組合または区分所有者の支援措置に関する努力義務が設けられました。
マンション管理適正化推進センターの指定-国土交通大臣は、管理組合によるマンションの自主的かつ適正な管理の推進を図ることを目的としたマンション管理適正化推進センターを指定することができるとされました。

管理組合と自治会の違い

管理組合は区分所有者の団体であり、区分所有建物であるマンションの維持管理を目的とした組織です。これに対して自治会は同じ地域に居住する住民の互いの親睦を図り、地域生活の向上を目的とする自治組織で町内会とも呼ばれています。管理組合と自治会とは性格や立場が異なるものですが、相対立する組織ではありません。むしろ自治会の目的である地域とのコミュニケーションを育成することはマンションの居住者にとっても重要であり、管理組合の円滑な運営にも寄与するものであるといえるでしょう。そのことから、マンションの中に別に自治会を組織しているところもあり、また、逆に自治会としてマンションを管理しているところもあります。
尚、管理組合は区分所有者が対象の団体ですが、自治会はその地域に居住する人たちが対象になるため、マンションの賃借人も対象になります。

マンションライフの安全

地 震

・広域別避難場所を事前に確認しておきましょう。
・常日頃から非常持出し品を決めておきましょう。
・家具の転倒やガラスの飛散に備えて対策をしておきましょう。
・マンションでは、玄関ドアが変形して開かないことがあります。
・ベランダ(避難ハッチ)からの避難経路を確認しておきましょう。
・避難前にガスの元栓を閉め、電気のブレーカーをOFFにしましょう。
・館内放送があった場合は誘導者(管理員・防火管理者)の指示に従いましょう。
・エレベーターを使わないで、階段で避難しましょう。
・非常階段での避難は事故が起きやすいので冷静に行動しましょう。
・ケガ人、お年寄り、身体の不自由な人などに声をかけ、みんなで助け合いましょう。

火 災

落ち着いて119番へ電話をして下さい。「災害救急情報センター」
災害の内容をあわてずに「火事です。」とはっきり言ってください。
災害の場所をあわてずに「住所は○○区○○町○丁目○ー○です。」
災害の状況をあわてずに「○○が燃えています。」
(マンション、車両、物置など燃えている名称)を付け加える。
被災者の有無をあわてずに「けが人がいます(いません)。
逃げ遅れた人がいます(いません)。」
エレベーターを使うと大変危険です。
停電による閉じ込め・カゴ内に煙が充満する恐れがあります。

台風・集中豪雨

台風が接近している場合は、警報・注意報に充分に注意して下さい。

バルコニー・ルーフバルコニーの排水口は普段から清掃しておきましょう。
詰まっていると漏水の原因になります。

バルコニー・ルーフバルコニーに置いてある物を整理しておきましょう。
吹き飛んだり、倒れたりすると危険です。

ピット式立体駐車場の場合、下段は冠水する恐れがあるので、 空き地に避難させるかパレットを上げてください。

(暴風雨時に上げすぎると、風の影響でベアリング等を傷めたり、
転倒する恐れがあるので、注意が必要です。)

防犯対策

玄関扉を電気ドリル等で穴をあけ開錠するという犯罪「サムターン回し」があります。
対策としてサムターンの周りに対策スペーサーを取り付ける方法があります。

シリンダーの隙間から工具を入れて開錠するという犯罪「カム送り」があります。
対策としてシリンダーの隙間から工具が入らないように対策スペーサーを取り付ける方法があります。

窃盗犯が侵入に時間がかかる扉等は避けるといわれています。
対策として玄関扉に錠前を2個以上取り付けるとピッキング、サムターン回しなどの犯罪行為に要する時間も長くなるので、ワンドア・ツーロックの施錠による防犯方法が有効です。

窓ガラスを割って侵入する犯罪があります。
対策として窓ガラスに防犯フィルムを貼るだけで、破られにくくなり窓からの侵入を防ぐ防犯対策となります。

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