住宅を購入する際には住宅ローンを利用する方が多くを占めています。住宅ローンの契約では、住宅や土地への抵当権設定が一般的です。抵当権を正しく理解していなければ、自宅が突然競売にかけられる可能性もあるため、抵当権の内容を理解しておくことが大切です。 今回の記事では抵当権とはどのようなものか、根抵当権との違いや抵当権が行使されるとどうなるのか、抵当権の設定・抹消手続き、抵当権付き不動産の売却・相続などを解説します。
■抵当権とは？
抵当権とは、住宅ローンなどでお金を借りた人が返済できなくなった場合に備えて、金融機関が土地や建物を担保とする権利です。抵当権の付いたローンを「有担保ローン」、抵当権の付かないローンを「無担保ローン」と呼ぶことがあります。
抵当権を設定していると、担保の不動産が競売にかけられた場合に債権者である金融機関が優先的に弁済を受けられます。抵当権は、返済が滞った場合に債権者が不利益を受けないように設定されるもので、住宅ローンでは抵当権を設定することが一般的です。
抵当権の設定は借り手にもメリットがあります。抵当権を設定している有担保ローンは、抵当権の付かない無担保ローンと比べて貸し倒れリスクが低くなるため、金利も低くなります。金利が低くなれば、総返済額も少なくて済むのもメリットです。また、有担保ローンは無担保ローンよりも借りられる金額も多くなります。借りられる金額が多ければそれだけ予算に余裕が生まれるでしょう。
■根抵当権との違い
抵当権と間違えやすいものに「根抵当権（ねていとうけん）」があります。根抵当権とは、不動産の担保価値から借りられる上限額を決めておき、その範囲内であれば何度もお金を借りたり返したりできるものです。抵当権はローンを完済すると債務者側から抹消することができますが、根抵当権は当事者同士の合意がない限り消滅しません。
ただし、抵当権はお金を借りるたびに設定する必要がありますが、根抵当権は一度設定してしまえば、その後は設定不要である点がメリットです。そのため、必要に応じて金融機関からお金を借りる必要がある企業が事業融資を受ける際などに設定されています。また個人でも、自宅を担保にお金を借りる「リバースモーゲージ」を利用する際に根抵当権を設定するケースがあります。
■抵当権が行使されるとどうなる？
抵当権はどのようなときに行使され、行使されるとどうなるのでしょうか？抵当権は、ローンの滞納が続いて債務不履行の状態になると行使されます。債務不履行と判断される目安は、一般的に６ヵ月以上滞納が続いたときで、１回滞納した程度では債務不履行にはなりません。ただし、金融機関ごとに債務不履行の判断は異なるため、返済が遅れそうな場合は早めに相談しておいたほうが良いでしょう。
抵当権を行使されると住宅が差し押さえられる可能性があります。そして、最悪のケースでは住宅が競売にかけられ、手放さざるを得なくなるでしょう。競売にかけられた際は、相場よりも安く売却されることが多く、売却代金で住宅ローンが完済できなければ、残った住宅ローンを引き続き返済しなければなりません。
売却金額が安い競売を避けるためには、相場に近い金額で売却できる「任意売却」を利用する方法などがあります。任意売却は金融機関の同意を得て売却するものです。いずれにしても返済が滞りそうになったら、金融機関への早めの相談をおすすめします。
■抵当権の設定は自分でできる？
法律上は自分でも抵当権の設定を行なうことは可能です。しかし、実務上はできないものだと考えたほうが良いでしょう。なぜなら、抵当権の設定は手続きが複雑な上、手続きにミスがあった場合、金融機関側からすると無担保融資になってしまう可能性があるためです。そのため、抵当権の設定は司法書士への依頼が一般的です。
以下で、抵当権設定を司法書士に依頼した場合の必要書類、費用、抵当権設定の流れを解説します。
◇抵当権設定に必要な書類
抵当権設定に必要なおもな書類は以下のとおりです。
・登記申請書
・登記原因証明情報
・登記識別情報または登記済証
・印鑑証明書
・身分証明書
・実印
・委任状
登記識別情報または登記済証は、不動産の購入と同時に抵当権設定を行なう場合は不要です。
印鑑証明書は交付から３ヵ月以内のものを用意しましょう。
◇抵当権設定に必要な費用
抵当権設定には、登録免許税、司法書士への報酬などが必要です。抵当権設定に必要な登録免許税は住宅ローン借入額の0.4％です。例えば、住宅ローンで3,000万円借りた場合の登録免許税は、3,000万×0.4％＝12万円になります。
司法書士への報酬は、借り入れる金額が多いほど必要な報酬も高くなる傾向はあるものの、具体的な金額は依頼先によってまちまちです。数万円程度を想定していれば良いでしょう。
その他の費用として、印鑑証明書の発行手数料など細かい出費も必要です。
◇抵当権設定の流れ
抵当権設定は以下の流れで行なわれます。
１.住宅ローン契約
２.抵当権設定契約
３.必要書類の準備
４.登記申請
５.抵当権者（金融機関）へ登記事項証明書を提出
まず、抵当権を設定する前に、住宅ローン契約を行ないます。住宅ローン契約を行なった上で、返済を担保するものとして抵当権設定契約を結ぶという流れです。
登記申請後は、抵当権の設定を証明するために登記事項証明書を取得して金融機関へ提出します。司法書士へ依頼している場合には、司法書士から登記事項証明書も送られてくるでしょう。
■抵当権の抹消は自分でできる？
住宅ローンを完済すると抵当権の抹消が可能になります。ただし、抹消は銀行が手続きしてくれるわけではありません。住宅ローン完済後に、金融機関から抵当権抹消に必要な書類が送られてくるため、自分で抹消手続きを行ないましょう。
抵当権を抹消せず放置しておくと、さまざまなデメリットが生じます。例えば、放置により金融機関から送られてきた書類を紛失すると再発行の手間がかかります。金融機関が合併などで消滅した場合は再発行に大変な労力がかかるでしょう。
また抵当権が付いたままだと、その不動産を担保とした新たな借り入れや売却が難しくなります。いつでも抹消できるのだから、借り入れや売却などで必要になった際に抹消すれば良いのでは？と思うかもしれませんが、そのときに書類の紛失などに気付いて抹消手続きに時間がかかれば、取引のタイミングを逃してしまうこともあるでしょう。以上のことから、ローン完済後は早めの手続きがおすすめです。
抵当権の設定とは異なり、抹消は自分自身で法務局へ赴いて手続きを行なうこともできます。抵当権抹消に必要な書類や費用、手続きの流れを解説します。
◇抵当権抹消に必要な書類
抵当権抹消に必要なおもな書類は以下のとおりです。
・登記申請書
・登記識別情報または登記済証
・登記原因証明情報
・代理権限証明情報（委任状）
登記申請書は法務局のホームページから様式をダウンロードして作成できます。
登記識別情報、登記原因証明情報、代理権限証明情報は金融機関から送られてくるものです。日付などの記載漏れがないか確認しておきましょう。
上記書類の他に、金融機関の会社法人等番号も調べておく必要があります。
◇抵当権抹消に必要な費用
自分自身で抵当権抹消手続きを行なった場合は、登録免許税として抵当権１つにつき1,000円が必要です。一般的には土地と建物の双方に抵当権を設定しているため、合計2,000円を支払わなければなりません。司法書士へ依頼した場合は、登録免許税に加えて数万円程度の報酬も必要です。
◇抵当権抹消の流れ
抵当権抹消の流れは以下のとおりです。
１.必要書類の準備
２.申請書への記入
３.登録免許税の納付
４.法務局への申請
登録免許税は、税額分の収入印紙を購入し、登記申請書とともに提出します。その他に、税務署などへ現金で納付し、その際の領収書を登記申請書とともに提出する方法も選択可能です。
法務局への申請は窓口への持参または郵送で行ないます。管轄の法務局がどこになるかあらかじめ確認しておきましょう。オンラインでの申請も可能ですが、添付書類は持参または郵送で提出しなければならないため注意が必要です。
登記が完了すると法務局から登記完了証が交付され手続きが完了します。登記完了証は窓口または郵送で受領できます。
■抵当権付きの不動産は売却できる？
不動産に抵当権が付いている場合でも、売却してはいけない決まりはないため売却自体は可能です。しかし、抵当権が付いているということは、ローンの借り主が返済をやめてしまうと抵当権者である金融機関によって競売にかけられる可能性があります。そのような物件の買い手はなかなか見つからないでしょう。
そのため抵当権付きの不動産の場合は、売却時の売上代金で住宅ローンを完済して抵当権を抹消することが一般的です。ただし、売却価格がローンの残債よりも少ない場合は、自己資金で穴埋めしてローンを完済する必要があります。
■抵当権付きの不動産は相続できる？
抵当権付きの不動産は相続もできますが、住宅ローンの残債は相続人が返済しなければなりません。そのため、相続する住宅に多額の住宅ローンが残っている場合は、相続を放棄する選択肢もありうるでしょう。
しかし、住宅ローンを借りる際には団体信用生命保険に入っているケースが多く、その場合、住宅ローンを借りた人が死亡した際の保険金によってローンは完済されるため、抵当権を抹消できます。
また、すでに住宅ローンを完済しており、抵当権を抹消していないだけのケースもあるでしょう。しかし、抵当権を抹消せず放置しているとさまざまなデメリットがあるため、相続後には早めに抵当権を抹消しましょう。
■まとめ
今回は抵当権の内容や根抵当権との違い、登録・抹消手続きなどを紹介しました。抵当権をしっかりと理解しておけば、万が一返済が難しくなった場合でも、いきなり競売にかけられるのではなく、任意売却などで少しでも有利な条件で返済を進められるでしょう。
また、ローン完済時は自分で抵当権の抹消を行なうか司法書士へ依頼して抹消する必要があります。抵当権を抹消せずに放置するとさまざまなリスクが生じるため、忘れずに抹消手続きを行ないましょう。
監修者
高槻 翔太
＜保有資格＞
- 宅地建物取引士
- FP技能士2級
- 日商簿記2級
＜プロフィール＞
不動産・建設会社で土地有効活用のコンサルティング営業経験（6年）。売買や駐車場の活用、リフォームの提案などに従事。不動産・金融特化のライターとして不動産系メディアでの執筆実績多数。
