よくある質問

(1)修繕工事について

A.建物(マンション)の寿命としては60年以上持ちますが、ていねいに修繕していないと短くなります。人間の体同様、定期的な点検とメンテナンス(修繕)が必要です。

A.躯体(コンクリート等)の補修、外壁・外部階段・鋼製建具等鉄部の塗装工事、防水工事などを行います。劣化したところを回復する工事と、美観・機能・快適性の向上を図る工事があります。

A.建物は年数が経つにつれて劣化していきます。劣化に対し適切な修繕工事を行うためには長期修繕計画とそれに基づいた資金計画を作ることが大切です。
※理事会・総会にて承認が必要です。

A.修繕工事を行う時期は劣化状況にもよりますが、大体10〜12年周期で行うのが一般的です。
⇒ 【参考資料】(PDF)

A.修繕工事の発案から調査・診断、計画・設計、施工会社選定、工事実施、工事竣工まで数年間にわたります。毎年、役員の交代がある理事会では対応が難しく、専門の修繕委員会を組織するのが一般的です。修繕委員会への応募者が少ない場合は、歴代理事の中の相応しい人、設計事務所や施工会社に勤めている人などにお願いすることも考えられます。
※修繕委員会はあくまでも理事会の補佐機関であり、理事会の諮問のもと管理組合の総会で決定されます。理事会と修繕委員会が互いに協力して修繕・改修工事を進めることが重要なポイントです。

A.工事完成までの流れは、概略、下記の通りです。
建物調査診断→塗料・工法・仕様の決定→見積り→ 業者決定・契約→
工事説明会→足場仮設→ひび割れ等の補修→ 高圧水洗浄→外壁塗装→
防水工事→検査→足場解体→引き渡し→アフターサービス
⇒ 【大規模修繕の流れ】

A.周囲の環境や部位によって建物の劣化の度合いは異なります。各部の劣化状況を把握し、適切な修繕方法を決めるために、建物診断は欠かせません。
建物診断では、外壁タイルの浮きやコンクリートの中性化、鉄部のサビの進行など、部位ごとに様々な調査診断を行います。
★長谷工リフォームでは、無料で建物診断を行っておりますのでご検討ください。

A.大規模修繕工事(10〜12年毎が目安)を行う1〜2年前に建物診断を行います。
★長谷工リフォームにご相談ください。長谷工リフォームでは、無料で目視点検、中性化試験などの診断をしております。さらにご希望にそって有料にて詳細な建物診断も対応させていただきます。

A.「長期修繕計画」がきちんとしていること、そしてそれに基づく「修繕積立金」が集まっていることが大切です。この2つができていないと大きな問題となります。
これらがしっかりしていれば、あとは信頼できる施工会社の選定が残るだけです。

A.理事・修繕委員の方が、建築や工事に関する専門的な知識がないのは当然です。良心的な施工会社はお客様に不安を抱かせないよう、お客様にわかりやすく説明いたします。

A.信用のおけるコンサルタントに工事監理を依頼し、信用のおける施工会社を選択することです。

(2)長期修繕計画について

A.長期修繕計画は新築時で30年間の期間を想定して作成しますが、劣化の度合いを考慮し、5年程度の間隔で見直しを行いましょう(見直し時では25年間の期間を想定)。
<工事実施時期の目安>
・鉄部塗装などの修繕工事: 新築から5〜6年程度、以後5〜6年程度ごと
・屋上防水、外壁塗装などの大規模修繕工事: 新築後10〜12年程度、以後10〜12年程度ごと

A.まずは、管理会社・コンサルタント会社にご相談されることをおすすめします。

A.(1) 建物・設備の劣化の状況、(2) 社会的な環境・生活様式の変化、(3) 新たな材料・工法の開発と修繕時期・単価の見直し、(4) 修繕積立金の運用益、借入金の金利、物価の変動などがあります。

A.建物全体の寿命を伸ばすという修繕工事の目的を認識し、費用対効果の優先順位をつけ、適切な工事を行うことが、結局は費用をおさえることに繋がります。
目先の工事費用をおさえるために、不十分な修繕工事をしたり、信頼できない施工会社にまかせたりすると、将来に悔いを残すことになりがちです。

(3)コンサルタント(改修設計・監理者)ついて

A.一般に以下の業務を委託できます。なお内容に応じて、改修工事費とは別に委託費用がかかります。
(1) 建物診断の結果を基に改修設計(改修仕様の作成)
(2) 施工会社の選定支援
(3) 工事金額が適正な金額であるかの判断
(4) 改修工事が設計通りに行われているかの工事監理 等

A.施工会社の選定と同じく実績や経験の差が工事に大きく影響します。このため、担当者個人の経験年数や実績の件数など実務経験を比較してみることが大事です。コンサルタントが実際に担当した管理組合の方へのヒアリングも判断に役立ちます。
⇒ 【大規模修繕の流れ】

(4)施工会社選びについて

A.工事範囲や工事仕様が決まっており、数量(長さや面積、個数等)もわかっている場合、無料にて工事金額を算出する会社もあります。仕様および数量(長さや面積、個数等)を算出しなければならないケースは費用がかかることがあります。

A.依頼先の選定にあたっては、(1) 健全経営、(2) 優れた技術力、(3) 安心して工事が任せられる信頼性 の3つの条件を満たした会社を選択しましょう。そのために、資本金、業績、施工実績などに一定の条件をつけて募集し、経営状態が良好で現場経験が豊富な会社を選びましょう。また、提案内容や材料の採用理由、品質管理の方法などを個別にヒアリングしましょう。その会社が良心的かそうでないかは、丁寧な説明やわかりやすい提案書など、ヒアリングの場面で大体わかります。

A.複数の会社に見積りを依頼する時は、後で比較がしやすいように、統一した仕様書と数量表(長さや面積、個数等)を用意しましょう。
大規模修繕の場合、建物を維持する上で適材適所の修繕工事をすることが重要です。各社独自の判断による不透明な工事の見積りだと、比較がしづらく選定が困難であり、トラブルの元になります。
こうしたことを防ぐには、建物の調査・診断を事前に行って統一の仕様を決めることが大切です。見積を依頼する前に仕様書の作成をおすすめします。
※仕様書は、コンサルタント会社・建物診断会社・管理会社などで作成することができます。
★長谷工リフォームでは、仕様書作成をお手伝いさせていただきます。

A.一番分かりやすいのは工事実績です。ご近所に施工物件があれば、見学することをおすすめします。工事費の高い安いだけでは判断せず、施工会社の財務体質についてもしっかりと確認しましょう。また、工事完了後のアフターケアがしっかりしているかどうかも重要なチェックポイントです。
⇒ 【大規模修繕の流れ】

(5)工事金額について

A.改修設計時、または見積り段階で想定できなかった項目が追加工事になります。例えば、足場がなくて調査できなかった所や想定外の劣化が見つかった時などに追加工事が必要になります。

A.外壁のタイル張り・シール工事などは足場を組んでからでないと正確な見積り金額が算出できません。そのため、見積り段階では概略予算をたて、工事後に実費精算をする方法があります。当初の予算が余ることもあれば足りないこともあります。

A.まず、できるだけ早い時期に長期修繕計画に基づき積立金を見直し、資金不足にならないようにしましょう。また、実際に資金が足りないことがわかったら計画そのものを下記のように見直していきます。
(1) 工事の時期をずらす、または工事の範囲、仕様を見直す。
(2) 工事資金を調達する(一時金の徴収または借入)。
※一時金の徴収は総会の合意が得にくい現実があります。そこで、リフォームローンの制度を利用する管理組合も多いようです。

(6)修繕工事の実施について

A.思わぬ事故やトラブルが起きないように、修繕工事が始まる前に『住民説明会』を必ず行いましょう。
まず工事中の安全対策を最優先に考えます。お子さまや高齢者の方などへの配慮、資材の搬入や保管時も安全対策が必要です。
また日常生活でも、洗濯物が干せない、窓が開けられないといった生活に影響することが多々あります。これらの時期を事前に居住者の皆様にお知らせし、日常生活への悪影響を最小限にしましょう。
★長谷工リフォームでは、多数の修繕工事実績のノウハウをもとに、皆様の日常生活への影響をできるだけ減らすために、理事会と密接に連絡をとり、皆様にご満足いただけるように努めております。

A.★長谷工リフォームではさまざまな安全対策を実施しておりますが、更に万が一に備えて保険に入っております。

A.建物全体をメッシュシートで覆うため、室内が少し暗くなります。
★長谷工リフォームでは、皆様の日常生活を最優先に考え、足場が上下に移動し建物全体をメッシュシートで覆わない方法も用意しております。
⇒ 【特集】移動昇降式足場とは

A.★長谷工リフォームは作業員が利用する昇降階段出入り口は施錠し、第三者が勝手に入れないようにします。さらに、バルコニーの窓用の補助錠などの貸出しを無償で行います。また、夜間にはセンサーライトなどを設置、防犯に努めております。あわせて居住者の皆さまには、普段よりも、戸締りに気をつけていただくようにお願いもしております。

A.玄関ドアの塗装など室内に関わる工事については、在宅をお願いする場合があります。

A.一時的な取り外しをお願いする場合があります。
★長谷工リフォームでは、網戸の張替・一時保管を有償にてご案内することもできます。

A.工事掲示板にて前もってお知らせいたします。ただし、天候などにより日程や作業内容が多少変更になる場合もありますので、1日1回、必ず掲示板でご確認ください。

A.1.入居後バルコニーに取り付けたものを取りはずす必要があります。
・手摺につけたスダレ、アンテナ、物干し金物など
・バルコニー内にある荷物、植木鉢、物置など
・サッシに付いている網戸の一時取り外し
※エアコン室外機については、施工会社と相談することをおすすめします。
2.洗濯物や布団が干せない時があります。
3.作業スタッフの出入りは足場から行いますので、プライバシー保護のため、サッシは施錠しカーテンを引いてください。
4.バルコニー施工期間中は窓、サッシをビニールで覆いますので開閉や出入りができなくなります。

A.駐車場周辺の作業には細心の注意を払いますが、念のためビニール製のカバーを車に取りつける場合があります。

A.外壁の塗装・床の防水工事時など、エアコンの使用ができないことがあるため、春か秋がよいでしょう。

(7)アフターサービス(保証)について

A.大規模修繕工事の最中に施工会社が倒産すると、工事は中断してしまいます。工事が完了していても安心はできません。アフターメンテナンスの実施や瑕疵担保責任の履行が不可能になります。したがって、施工会社の選定時に、資本金の額、施工実績、信用調査など、調査を十分に行った上で、施工会社を選択する必要があります。

A.一般的には、以下の性能保証年数を設定しています。
(1) 下地改修工事(コンクリート、モルタルの剥落・鉄筋露出):5年
(2) シーリング工事(はく離・漏水):5〜7年
(3) 防水工事(施工部から漏水):10年
(4) 外壁塗装(はく離・変色):2〜5年
(5) 鉄部等塗装(はく離・発錆):2年
※仕様・材料・工法によって、同じ部位でも性能保証年数が異なります。
★長谷工リフォームでは、(1) 現場監督による検査、(2) 社内検査、(3) 監理者検査、(4) 管理組合立会検査を行い、ご満足いただける品質の提供に努めております。