住宅の建設や不動産を探す際に、建築面積や延床面積などの専門用語を目にしたことがある方も多いのではないでしょうか。建築に詳しい方でない限り、建築面積は何の面積なのか分からない方も多いのではないでしょうか。 建築面積は建物の広さに影響するだけでなく、建築基準法の建ぺい率にも関わる重要な要素です。 本記事では、建築面積の概要や建築面積に含まれる部分、延床面積などの違い、建ぺい率との関係性について解説します。
■建築面積の基礎知識
建築面積とは、屋根や壁、柱などで囲まれた建築物における水平投影面積のことです。水平投影面積とは、建物の凹凸を考慮せず、建物や土地を水平とみなして算出する面積を指します。
つまり、建築面積を分かりやすく言うと、建築物を真上から見たときの面積のことです。
2階建て以上の建物の場合、最も面積が広い1階部分を建築面積とすることが一般的です。しかし、設計の都合で2階以上の面積が最も広い場合、該当する階を地面に投影した面積を建築面積とします。
契約書や登記情報で建築面積を表記する際には、建築基準法に基づき「平方メートル（㎡）」を用いることが基本です。ただし、不動産業界では古くからなじみのある、坪を用いた「建坪」で建築面積を併記するケースもあります。
建坪とは、建築面積を平方メートルから坪単位に換算したものです。1平方メートルを0.3025坪とし、平方メートルをかけ算することで建坪を求められます。例えば、建築面積が50平方メートルだとすると、「50×0.3025＝15.125坪」と換算できます。
ただし、建坪には明確な定義がなく、建築面積と建坪が同じまたは1階床面積を建坪とするなど、不動産会社によって解釈はさまざまです。建坪に関して説明があいまいだと感じた場合には、どこを建坪と解釈しているかを確認しましょう。
■バルコニーなども建築面積に含まれる？
バルコニーやひさしを設置する場合、建物の本体から突き出すことが一般的です。バルコニーなども柱や屋根に囲まれた空間であるため、建築面積に該当するのか気になるところでしょう。
結論から言うと、柱や壁から突き出ている部分が1メートル以上あり、かつ軒などの先端部分から1メートル後退した部分までを建築面積として算入します。ただし、1メートル以下の場合でも、左右に柱や壁がある部分は建築面積に含むこともあるでしょう。
また、バルコニーやひさし以外に、ポーチやピロティ（※）、外階段なども建築面積に含まれる場合があります。
なお、中庭（パティオ）や駐車場では、屋根がないものは建築面積に含まず、柱と屋根で構成されたカーポートは建築面積として算入します。
（※）ピロティ：壁がない柱だけで構成された吹き抜けの空間のこと
■建築面積と延床面積、敷地面積の違い
建築面積と混同しやすい専門用語に、延床面積と敷地面積があります。建築面積との違いを見ていきましょう。
◇延床面積とは？
延床面積とは、建物にある部屋の床面積を合計した面積のことです。床面積とは、壁や柱の中心線で囲まれた部分の面積を指します。
すべての床面積を合計するため、2階建て以上の建物は建築面積よりも延床面積が広くなります。ただし、建築面積は建物を上から見たときの面積を指すため、平屋の場合のみ「建築面積＝延床面積」になるのが特徴です。
床面積は柱や壁の中心線で囲まれた部分の面積であるため、床のない吹き抜け・バルコニー・ポーチ・ロフト・出窓・外階段などは延床面積に含まれません。
なお、不動産の広告などで「建物面積」と表現するケースもありますが、延床面積と建物面積は基本的に同じ意味です。
◇敷地面積とは？
敷地面積とは、土地を真上から見た状態の水平投影面積を指し、土地面積と呼ばれることもあります。
土地を真上から見た状態の面積であるため、傾斜や高低差は正確に把握できません。そのため、実際の土地の面積と比べて、敷地面積が小さくなることがあります。
なお、敷地面積には法務局に登記した「登記簿面積」と、実際に測量した「実測面積」の2種類があります。登記簿面積は登記簿を作成した時点のデータを使用するため、実測面積と異なるケースも少なくありません。
面積の差異が大きい場合、実測面積を登記簿面積に変更する手続きを行なう場合があります。
■建築面積と建ぺい率の関係性
建ぺい率とは、敷地面積に対して占める建築面積の割合のことです。敷地面積いっぱいに建物を建てることはできず、建築基準法で定める建ぺい率によって建築面積が制限されます。
建ぺい率を定める目的は、建物が密集しないように規制することです。
建物同士が密接すると、日当たりや風通しが悪くなり、景観にも影響をおよぼします。さらに、火災時の延焼や地震による倒壊など、近隣の建物に被害が拡大する危険性もあります。
つまり、敷地面積に対して余裕を持って建物を建てることで、住みやすい環境や安全性を担保できるでしょう。
敷地面積における建ぺい率は、「建築面積÷敷地面積×100」で求められます。ただし、自治体で定める用途地域の種類により、30％～80％程度の範囲で建ぺい率が定められます。
用途地域とは、都市計画法に基づき、住居系・商業系・工業系などの種類に応じて土地を区分することです。住宅系の用途地域、建設できる建物の詳細は次の通りです。
| 用途地域 | 詳細 |
|---|---|
| 第一種低層住居専用地域 | 低層住宅のための地域 （小規模な住宅、小・中学校などの建設可、高さ制限あり） |
| 第二種低層住居専用地域 | 低層住宅のための地域 （小・中学校、150平方メートルまでの店舗は建設可、高さ制限あり） |
| 第一種中高層住居専用地域 | 中高層住宅のための地域 （大学、病院、500平方メートルまでの店舗は建設可） |
| 第二種中高層住居専用地域 | 中高層住宅のための地域 （1,500平方メートルまでの利便施設は建設可） |
| 第一種住居地域 | 住居の環境を守るための地域 （3,000平方メートルまでの店舗やホテルは建設可） |
| 第二種住居地域 | 住居の環境を守るための地域 （店舗・ホテル・カラオケなどの建設可） |
| 田園住居地域 | 住宅と農地が調和した地域 （小規模な店舗、農業用施設の建設可） |
| 準住居地域 | 沿道サービス業や軽工業の工場・倉庫など、自動車関連施設と住居が調和する地域 |
| 商業地域 | 銀行、飲食店、百貨店などの商業施設が集まる地域 小規模の工場や住宅の建設が可能 |
| 近隣商業地域 | 住民が日用品などの買い物を行なうための地域 小規模な店舗、住宅、工場の建設が可能 |
| 工業地域 | あらゆる工場が建設できる地域 住宅や店舗の建設は可能だが、学校や病院などの建設は不可 |
| 準工業地域 | 軽工業の工場、サービス施設が立つ地域 危険性が低く環境を悪化しない工場、住宅などの建設が可能 |
建築面積は、建ぺい率に合った広さに収めなければなりません。建築面積の上限は、「敷地面積×建ぺい率」で求めることができます。
■まとめ
建築面積は真上から見た建物の面積であり、延床面積は居室の面積の合計、敷地面積は土地を真上から見たときの面積です。それぞれの意味が異なるため、住宅を建設する際は専門用語の意味を理解しておくと良いでしょう。
ただし、用途地域と建ぺい率により、建築面積の上限が変動します。建物を建てようとする土地がどの用途地域に該当するか、自治体の都市計画図での確認が必要です。
監修者
高槻 翔太
＜保有資格＞
- 宅地建物取引士
- FP技能士2級
- 日商簿記2級
＜プロフィール＞
不動産・建設会社で土地有効活用のコンサルティング営業経験（6年）。売買や駐車場の活用、リフォームの提案などに従事。不動産・金融特化のライターとして不動産系メディアでの執筆実績多数。
