マンションの賃料が急騰しているわけ

――マンションの賃料はなぜ高騰しているのでしょうか？

高田一洋さん（以下、高田）：いくつか理由があると思いますが、ひとつはマンション価格の上昇です。不動産投資では、取得価格に対して一定の利回りを確保する必要がありますから、物件価格が上昇すればその分、賃料も引き上げなければ経営が成り立ちません。

もうひとつの理由は金利です。これまで十数年にわたってマンション価格が上がってきたにもかかわらず、顕著な賃料上昇が見られるようになったのは、金利が上がり始めた2024年頃からです。利回りだけを考慮すれば賃料は価格と連動するはずですが、実際の賃料の推移を見ると金利やインフレ率と連動しています。

――賃貸住宅の需要が上がっているということもあるのでしょうか？

高田：そうですね。たとえば、2024年の東京都の転入超過数は約８万人ですが、この年の東京都の新築マンションの供給数は１万戸強です。当然、戸建てや中古住宅に住む方もいるわけですが、新築住宅の供給数は年々減少しており、人口の流入に全く追いついていません。

――流入過多となっているのは首都圏や大阪府、福岡県に限られていますが、その他のエリアでは賃料の上昇は見られないのでしょうか？

高田：マンション価格の高騰と同様に、賃料も全国一律で上がっているわけではありません。ただ、人口が減少している都道府県であっても、局所的に需要が高まっているエリアはあり、流入過多となっている都道府県に限らず、賃料が上昇している地域も見られます。

反対に、たとえば首都圏であっても、すべてのエリアで賃料上昇が見られるわけではありません。北は大宮、東は千葉、西は吉祥寺、南は横浜あたりまでが、ひとつの目安という感覚です。

コロナ禍で一時期、戸建てや郊外の需要が高まりましたが、足元では都心回帰の動きが顕著になっています。共働き世帯が増えたことで、夫婦それぞれの通勤利便性や移動時間を重視する傾向が強まり、職住近接のニーズが改めて高まっています。

なぜ家賃はこれまで上がらなかったのか

――賃料は、価格よりも金利やインフレ率と連動しているということですが、価格と連動しにくい理由は？

高田：主に日本の借地借家法に起因します。同法では賃料の値上げ自体が禁止されているわけではありませんが、値上げには「正当な理由」が必要とされています。正当な理由としては、土地や建物に対する租税負担の増加や不動産価格・賃料相場の上昇などが挙げられます。

実際、近年の賃料上昇については、このうち「租税負担の増加」に影響する固定資産税の評価替えが、一定の影響を与えている可能性もあります。評価替えとは、固定資産税評価額（土地や家屋の価値）を３年に一度見直す制度で、直近では2024年に実施されました。

不動産価格の上昇も正当な理由になり得ますが、これまで価格に連動するように賃料が上がってこなかった理由としては、こうした法制度だけでなく、日本特有の慣習も挙げられると思います。日本は約30年にわたってデフレが続いてきたため「家賃は上がらないもの」という認識が根強く、実際に家賃を上げると入居者が決まりにくいという事情もありました。

逆に言えば、家賃は「下がりにくい」という特性もあります。建物は基本的に経年によって価値を落としていくものであり、実際に取引価格も下落していきますが、住んでいる間に家賃が下がっていく物件は多くありません。

――法律やこれまでの慣習というのは依然としてあるものだと思いますが、それでも顕著な賃料の上昇が見られているということは、それを凌駕するほどの価格上昇やインフレが見られるということでしょうか？

高田：「デフレを脱却した」という認識が社会全体に広がってきたということでしょう。不動産だけでなく、マンションの管理費や修繕費、食料品、エネルギー価格など、ありとあらゆるものの値段が上がっている中で、家賃だけそのままというわけにはいきません。

ただやはり、借地借家法は借主の保護を重視した法律であるため、家賃の値上げに同意しない借主を無理に退去させることは基本的にできず、値上げする場合も更新時や再募集時が一般的です。そのため価格と家賃の上昇率には乖離があり、家賃の上昇には遅効性があります。

家賃はこれからも上がり続けるのか？

――今後も家賃の高騰は続きそうなのでしょうか？

高田：すべてのエリアでということではありませんが、これまで上がってきたエリアは今後もほぼ確実に上昇すると思います。インフレが継続していることに加え、都心部については流入過多が続くと見られるからです。局所的には2025年と同等、あるいはそれを上回るペースで上がっていくことになるのではないでしょうか。

また、首都圏などでは「定期借家」が増加しています。先ほど、日本の借地借家法は借主保護を重視する法律だと申し上げましたが、定期借家契約に限ってはオーナー（家主）の意思が反映されやすい契約形態です。定期借家は契約の更新ができませんが、再契約が可能です。

更新と再契約の違いは、家賃の値上げなどに入居者が合意できなければ退去を求められること。これによりオーナーは家賃を上げやすくなります。

これからの時代、持ち家と賃貸はどちらがお得？

――分譲価格も賃貸価格も上がっているという現状がありますが、これからの時代に持ち家と賃貸はどちらがお得だと考えますか？

高田：家賃も価格も上がっているエリアでいえば、完全に「持ち家」でしょうね。持ち家であれば、価格の上昇は歓迎すべきものです。１億円で購入したものが、３年後、４年後に１億2,000万円になるならば得するというのは当然です。

一方で地価が下がり続けているようなエリアや、今後その見込みのあるエリアにおける購入は「消費」に近いので、この限りではありません。取得価格の大部分を建物の価格が占める場合は、将来的に資産価値が大きく低減してしまいますからね。

――ライフスタイルや価値観などによる違いもあると思いますが、たとえば定期的に住み替えていきたいという方にとっては賃貸住宅が向いているのでしょうか？

高田：個人的には、定期的に住み替えていきたいと考えている方にこそ持ち家をおすすめしたいですね。流通性も資産性もあるマンションを選んでいけば、売却しやすく、売却益によってより良い物件に住み替えていくことも可能です。売買にかかる諸費用を考慮すると、一定の売却益が出る必要がありますから、選ぶべき物件はやはり都心部やそれに準ずるエリアになってくるでしょう。

［第１弾はこちら］
マンション住み替えはいつが正解？ 価格高騰時代の“勝ちパターン”を考える

［第２弾はこちら］
マンションを住み替えるなら売る？貸す？損しない再取得の考え方

取材・文：亀梨奈美　撮影：ホリバトシタカ