100年超のマンションが現役。フランスと日本の不動産事情の違い

――フランスの住宅事情について教えてください。

吉井啓子先生（以下、吉井）：まず知っておいていただきたいのは、フランスは集合住宅の比率が比較的高い国だということです。やや古いデータではありますが、2006年の大規模調査では、主たる住宅の約25％がマンション（現地ではアパルトマンと呼ばれています）でした。大都市の中心は古いマンションが現役で使われており、歴史的にも集合住宅が住まいの基盤として定着しているといえます。映画や写真で見るパリの街並みの通り、実際に築100年以上のマンションが数多く存在しているのが特徴ですね。

――パリ以外の大都市でも、似たような住宅事情でしょうか。

吉井：大都市の多くは同じ状況です。第二次世界大戦の戦火が激しく建て替えられた地域もありますが、それでも中心部には古い建物が数多く残っています。以前パリで調査を行った際に、現地の研究者の自宅を訪ねたことがありますが、そちらも1910年代に建てられたマンションでした。築100年以上が経過していても、非常にきれいに維持されていました。

――丁寧にメンテナンスされているんでしょうね。

吉井： そうですね。適切な維持管理を行いながら、時代に合わせて建物をアップデートしていると思います。たとえば屋根裏にはかつての召使い部屋が残っており、そこをリフォームして学生向けに貸している例もあります。日本のマンションではお目にかかれないほど、歴史を感じることが多々ありますね。

また、フランスの古い建物は建設当時の良質な建築資材が使われており、構造的に頑丈であることが多いです。日本ほど地震や高湿度の影響を受けないため、建物が傷みにくいという条件もあります。

ただ、エレベーターは後付けのため、２人乗るといっぱいになるような小さなものが多いです。専有部についても防音性や水回りに問題があるケースも少なくありません。日本の快適なマンション生活に慣れていると、旧式の鍵が扱いにくい、暖房の調整が容易でないなど、不便に感じる点は多いでしょう。それでも、そうした不便さを補って余りあるほど、建物や街の雰囲気の魅力は大きいと感じます。

「眠りの商人」が生む社会問題。移民とマンション荒廃の関係

――古い建物は良好に管理されているのですか。

吉井：先ほど触れたようなパリ中心部の古いマンションの多くは、比較的良好に管理されています。一方で、管理不全が問題となってきたのは、主に1960〜70年代に建設された郊外のマンションです。

――なぜそうした問題が生じたのでしょうか。

吉井：背景には、都市構造や社会経済の変化があります。もともとは中間層のフランス人が暮らしていた地域でしたが、景気の悪化や都市の再編に伴って住民が流出しました。その後、住宅需給の偏りの中で、移民や貧困層など社会的に脆弱な立場に置かれやすい人々が多く住むようになった地域もあります。パリ北部など大都市周辺に形成されたこうした地区で、高層マンションの老朽化や管理の難しさが重なり、1990年代以降、社会問題として行政が本格的に対策に乗り出してきました。

――具体的にどのような問題が起きていたのでしょうか。

吉井：荒廃が進んだマンションの中には、パリ市内の相場と比べて大幅に低い価格で取得できるものもあります。そうした物件を「眠りの商人（マルシャン・ド・ソメイユ）」と呼ばれる業者が買い取り、正規の在留資格を持たない人々に貸し出してきたケースがありました。まさに眠るくらいしかできない部屋を売るということです。そこでは、１部屋に複数の家族が押し込まれるような状況も見られ、結果として治安の悪化や地域の不安定化につながるなど、深刻な社会問題として認識されてきました。

「荒廃マンション」対策の法制度。フランスはどう立ち向かったのか

――「眠りの商人」などによって管理不全に陥った荒廃マンションに、フランス社会はどのように対応しているのでしょうか。

吉井：「荒廃区分所有建物」に関する法制度があります。管理が行き届かなくなったマンションについては裁判所に申し立てを行い、「仮管理者」を選任します。管理組合が機能していない場合は会社更生や破産手続きにおける管財人に近い立場の人物を立て、管理組合の立て直しを図ります。

――具体的には、どのような対策を取るのですか。

吉井：フランスには、水道・ガス代を管理組合が一括して支払う仕組みのマンションがあるのですが、その場合、ガス会社などの債権者に対して支払い猶予を求めるなど、債務整理に近い対応を行います。あわせて管理費の見直しも進めますが、それでも自力での再生が難しい場合には「保護計画」を策定し、行政が本格的に介入していきます。

――行政が建物を買い取ることもあるのでしょうか。

吉井：状況によっては建物を取り壊したり、住民に退去してもらったりしたうえで行政が物件を買い取り、社会住宅や公営住宅へ転換することもあります。その場合、多額の税金が投入されるケースも少なくありません。

また、「荒廃前区分所有建物」という制度もあります。管理費の滞納が全体の15％を超えると、早い段階で裁判所が「特別代理人」を選任し、建物の実態調査を行います。そのレポートをもとに対策を検討し、荒廃に至る前に公的機関が介入しなくて済むように食い止める仕組みが整えられています。

――行政や司法がマンションにここまで深く踏み込める仕組みがあることに驚きますね。


吉井：それだけ問題が深刻で、放置すれば治安悪化を招き、テロや犯罪の温床にもなりかねないという認識が社会にあるからこそです。

フランスでは第三者管理が標準的。こんなに違うマンション管理

――そもそも日仏ではマンション管理の仕組みも違いそうですね。

吉井： フランスでは「第三者管理」が基本で、管理業者が管理者（サンディック）になります。日本のように理事会が管理の中心になるのではなく、理事会は「管理業者を監督する役割」と位置づけられています。

――日本でも管理会社が実質的に提案を行うことは多いですが、そもそも基本的な制度が違うのですね。

吉井：そうです。フランスでは、専門の事業者が管理者として法的に明確に位置づけられており、第三者管理が定着しています。

また、日本では大手デベロッパー系の大規模な管理事業者が多いのに対し、フランスでは地域に根ざした家族経営の中小事業者が中心です。そのため、管理者と住民との関係性や、事業規模のイメージには大きな違いがあります。

――修繕積立金の制度はあるのでしょうか。

吉井：フランスでは、修繕積立金の制度はもともと存在せず、2014年にようやく義務化されました。それ以前は工事のたびに費用を集めていたため、資金負担が難しい住民の反対で工事が進まないケースもありました。こうした事情から、フランスの区分所有法では議決要件を緩和し、賛成者の割合が少なくても決議できる仕組みが整えられてきました。たとえばスロープ設置のような必要性の高い工事は、比較的簡単な要件で実施できるようになっています。

――行政による管理もあるのでしょうか。

吉井：フランスは荒廃マンション対策のために、全管理組合に登録義務を課しています。予算や決算なども登録させて、行政が常に状況を把握できるようにしています。これは、建物の公共性をより重視しているからです。特に古い建物や大規模な建物に関しては、住民よりも建物や都市への影響、安全を重視して、行政が介入する場面が多いと感じます。

日本も参考にしたい、高齢化で進むマンションの管理不全への対策

――日本でも住民の高齢化に伴い管理組合の機能不全が問題になりつつあります。フランスの制度から学べるものはありますか。

吉井：第三者管理は日本でも増えていくと思います。その場合に監督の仕組みをもっと整備する必要があるでしょう。それに、組合理事の担い手不足対策として、フランスでは区分所有者の配偶者や子ども、パックス（パートナーシップ契約）の相手なども理事になれるように法改正しています。これから日本でも、このような拡充が検討されるかもしれませんね。

――管理費の滞納対策はどうでしょうか。

吉井：管理費の滞納に対しては、フランスには法定抵当権という非常に強力な担保制度があります。管理費を滞納すると、最終的には不動産が差し押さえられ、競売にかけられる仕組みが整えられています。この担保権は登記されるため、法的な実効性も高い制度です。実際に競売まで至るケースは多くありませんが、強い抑止力として機能しています。

――日本の制度とフランスの制度、どちらが良い悪いという話でもなさそうですね。

吉井：そうですね。現在の日本の状況は1990年代のフランスほど深刻ではないため、すぐに同様の制度を導入すべきとも言えません。しかし、将来的に高齢化や経済的要因により管理組合が機能不全に陥る場合がないとは言えず、その参考としてフランスの制度を知っておくことには意義があると考えます。

取材・文：小野 悠史　撮影：ホリバトシタカ