固定資産税とはどのような税金なのか

固定資産税とは、土地や建物をはじめとする固定資産を所有する人が納めなければならない税金のことです。毎年１月１日（賦課期日）時点で固定資産課税台帳に登録されている人が納税する必要があります。マンションを所有する人も固定資産税を納めなければなりません。

固定資産税は所在地の市町村に納める地方税ですが、東京23区にあるマンションの場合は特例で東京都へ納めることになっています。

マンション所有者の多くは、固定資産税と併せて「都市計画税」も納めなければなりません。都市計画税では、都市計画法に基づく市街化区域の中にある土地や建物などを所有している人が納税義務者となります。

都市計画税の有無は自治体によって異なり、課税自治体は東京都をはじめとした全国の約１／３の自治体に限られます。ただ、新築マンションは市街化区域に立地するものが大半のため、都市計画税も納税するものととらえて良いでしょう。

固定資産税は税収の使い道が決められていない普通税であることに対し、都市計画税は目的税です。税収は納税先の自治体の都市計画事業や土地区画整理事業など、一定の事業を行うための資金として利用されます。

毎年春頃に納税義務者へ納税通知書が郵送され、年４回の分割もしくは一括で納めます。細かな納期は自治体ごとに異なり、東京23区の場合、東京都から通知書が毎年６月１日に郵送され、分割納付では６月・９月・12月・２月に納期が設けられています。

マンションにかかる固定資産税の計算方法

固定資産税額の基準となるのが固定資産税評価額です。マンションの場合、土地・建物の持分の評価額に応じて税額が決定します。総務大臣が定める「固定資産評価基準」に基づき、各市町村（東京23区は東京都）が決定します。

評価額は３年に１回行われる「評価替え」で見直され、以下のように、土地と建物それぞれの評価の方向性が決定されます。

なお、新築マンションの場合、施工業者または販売業者から提示される建築書類をもとに評価が行われるため、購入時に個別で調査に応じる必要はありません。

原則として税率は1.4％ですが、市町村によって異なる場合があります。東京23区の場合は本則どおりの1.4％です。ちなみに、都市計画税は0.3％を上限に自治体ごとで定めるものとされており、東京23区は上限の0.3％に設定されています。

固定資産税の税額は原則、以下の計算式で求められます。

「課税標準＝固定資産税評価額」が基本ですが、マンションの場合、次の章で解説する「住宅用地の特例」により土地分を低減可能です。また、要件を満たす新築マンションには「新築住宅に係る税額の減額措置」が適用され、建物分の税額が低減されます。

なお、都市計画税の税額を求める基本の計算式は次のとおりです。

マンションで適用される固定資産税の軽減措置

上述のとおり、マイホームとして新築マンションを購入する場合、固定資産税の軽減措置が適用されます。具体的には、土地分について「住宅用地の特例」、建物分について「新築住宅に係る税額の減額措置」を適用可能です。

「住宅用地の特例」とは、戸建てやマンションなど居住用建物のために用いられる住宅用地について、固定資産税の課税標準を軽減する特例措置のことです。面積に応じて、以下のとおり課税標準が減額されます。

多くのマンションで敷地が200平方メートルを超えますが、固定資産税は各区分所有者の持分に対して課されます。マンションは戸建てと比べて土地の評価比率が低いため、多くの場合で１／６の減額が受けられるでしょう。

建物部分についても、要件を満たせば「新築住宅に係る税額の減額措置」が適用されます。適用されると2026年３月31日までに新築されたマンションは、建物分の税額が一定期間１／２に減額されます。

減額期間は一般マンションで当初５年間、長期優良住宅認定を受けたマンションでは当初７年間です。ただし、減額対象となるのは床面積120平方メートルまでであり、床面積120平方メートルを超える場合には120平方メートル相当分までが減額となります。

また、都市計画税にも「住宅用地の特例」がありますが、建物分には減額措置がありません。特例の内容は以下のとおりです。

3,000万円の新築マンションにかかる固定資産税シミュレーション

ここまでの解説を踏まえ、新築マンションを購入した場合の固定資産税額を実際に試算してみましょう。まず、次の条件で新築マンションを購入した場合の税額を算出します。

税額を求めるには、この物件の固定資産税評価額を想定しなければなりません。計算の都合上、土地は購入価格の７割（公示価格に対する固定資産税評価額の目安割合）を評価額とし、建物の再建築価格は購入価格の６割とします。

上記の評価額を用いて、購入１年目と８年目の固定資産税額をシミュレーションしてみましょう。購入１年目は建物の減額措置が適用されるため、以下のように計算できます。

認定長期優良住宅マンションでは、当初７年間建物の減額措置が適用されます。減額措置終了後、購入８年目の税額を計算してみましょう。先述のとおり、建物は築年数によって「経年減点補正率」が加味されます。ここで用いるのは、東京法務局管内における非木造建物築８年の値（0.7866）です。

引用：東京法務局「不動産登記における評価額のない建物の課税標準について」

3,000万円の新築マンションを購入した当初の固定資産税額は年10万円程度、減額措置終了後は年15万円程度と考えれば良いでしょう。

併せて、都市計画税がいくらになるのかも試算してみましょう。購入１年目と８年目の税額は次のように計算できます。

固定資産税と都市計画税を合わせると、購入当初は年14万～15万円程度、減額措置終了後は年18万～19万円程度かかると考えられます。金額はあくまで目安であり、土地・建物の価格比率などによって変動することを十分に認識しておきましょう。

4,000万円の新築マンションにかかる固定資産税シミュレーション

4,000万円の新築マンションを購入した場合の固定資産税額も試算してみましょう。次の条件で物件を購入するものとします。

3,000万円のケースと同様に、土地の評価額は購入価格の７割、建物の評価額は購入価格の６割と想定します。

上記の評価額を用いて、先ほどと同じく購入１年目の固定資産税額を計算してみましょう。当初から購入７年目までは建物の減額措置が適用され、次のように計算できます。

購入８年目以降は建物の減額措置が終了し、建物分が基本どおりの税額に戻ります。ただ、3,000万円のケースと同じように経年減点補正率（0.7866）をかけるため、建物の課税標準は当初より下がります。計算結果は次のとおりです。

4,000万円の新築マンションを購入した場合の固定資産税額は、当初が年12万～13万円程度、減額措置終了後は年18万円程度と見込まれます。

3,000万円のケースと同様に、購入１年目と８年目の都市計画税も試算してみましょう。

固定資産税と都市計画税を合わせると、購入当初は年17万～18万円程度、減額措置終了後は年22万～23万円程度かかると考えられます。こちらの金額もあくまで目安のため、実際の数値は異なる場合があります。

6,000万円の新築マンションにかかる固定資産税シミュレーション

不動産経済研究所の調査によると、2024年に首都圏で販売された新築分譲マンションの戸当たり価格は平均で7,953万円、中央値でも6,590万円となっています。これを踏まえ、首都圏での平均的な水準となる6,000万円の新築マンションの固定資産税額も試算してみましょう。購入する物件の条件は次のとおりです。

これまでのケースと同じく、土地の評価額は購入価格の７割、建物の評価額は購入価格の６割として計算します。

購入７年目までは建物の減額措置が適用されるため、購入１年目の税額は次のように計算できます。

購入８年目以降は建物の減額措置が終了し、建物分の税額が元に戻ります。これまでのケースと同様に経年減点補正率（0.7866）をかけるため、建物の課税標準は１年目よりも下がります。

6,000万円の新築マンション購入に際しての固定資産税額は、当初が年19万～20万円程度、減額措置終了後は年29万〜30万円程度と想定されます。

購入１年目と８年目の都市計画税も試算してみましょう。計算式は次のとおりです。

固定資産税と都市計画税の合計で、購入当初は年28万～29万円程度、減額措置終了後は年36万〜37万円程度と想定されます。ただし、これはあくまでも目安であり、実際の数値は異なる場合があります。

１億円の新築マンションにかかる固定資産税シミュレーション

住宅価格の高騰により、東京23区では１億円を超える新築マンションも多く供給されています。以下の条件で、１億円の新築マンションの固定資産税額も試算してみましょう。

土地の評価額は購入価格の７割、建物の評価額は購入価格の６割とすると、それぞれの評価額は次のとおりです。

上記の評価額をベースに、建物の減額措置が適用される購入１年目の税額を計算してみましょう。

続いて、建物分の減額措置が終了する購入８年目の税額を計算します。経年減点補正率（0.7866）を考慮した計算式は次のとおりです。

１億円のマンションを購入する場合、当初の固定資産税額は年32万〜33万円程度、減額措置終了後は年47万〜48万円程度と試算できます。

購入１年目と８年目の都市計画税の試算結果は次のとおりです。

２つの税を合わせると、購入当初は年46万～47万円程度、減額措置終了後は年58万〜59万円程度と想定されます。ただし、あくまで目安であり、実際の数値は異なる場合があることに注意してください。

マンションの固定資産税の支払い方法

前述のとおり、マンションの固定資産税は年１回課されるものです。基本的には、自治体から送付される納税通知書に基づいて、「年４回の分納」と「一括納付」のどちらかの方法で支払います。

支払い方法には、主に「現金払い」「口座振替」「クレジットカード」「ペイジー（Pay-easy）」「スマートフォン決済アプリ（スマホ決済）」「電子マネー」の６種類があります。それぞれのメリット・デメリットは、以下のとおりです。

◇現金払い

マンションの固定資産税の支払いで最も一般的なのが、自治体から届く納付書を自治体や金融機関の窓口・コンビニエンスストアなどに持参し、現金で支払う方法です。その場で領収書を受け取れるため、領収書が必要な方には最も適した方法といえます。

一方で、窓口へ行く手間がかかることや、支払いを忘れてしまうリスクがある点をデメリットに感じる方もいるでしょう。また、納付書にバーコードが印字されていない場合、コンビニエンスストアでの支払いができない点にも注意が必要です。

◇口座振替

口座振替は、あらかじめ登録した銀行口座から自動的に引き落とされる方法で、マンションの固定資産税についても申し込みが可能です。支払い忘れを防げるため、忙しい方や管理を簡単にしたい方に向いています。

ただし、口座残高が不足していると未納扱いとなり、後日送られてくる納付書で支払う必要があります。また、口座振替では領収書が発行されない点も押さえておきましょう。

◇クレジットカード

マンションの固定資産税は、自治体によっては「地方税お支払サイト」などで納付書の二次元コードや番号を入力し、クレジットカードで決済が可能です。いつでもどこでも手軽に支払える、カードによってはポイントが付与される、といったメリットがあります。

一方、決済手数料が別途かかる点や、領収書が発行されない点はデメリットです。なお、自治体や金融機関の窓口、コンビニエンスストアでは、クレジットカードによる支払いができない点にも注意しましょう。

◇ペイジー（Pay-easy）

ペイジー（Pay-easy）とは、ATMやインターネットバンキングの利用によって支払う電子決済サービスのことです。全国の対応金融機関で利用でき、24時間いつでも手続き可能な利便性が魅力です。

ただし、マンションの固定資産税の納付書がペイジー対応（ペイジーマーク付き）でなければ利用できません。また、一部のATMは非対応である点や、領収書が発行されない点にも注意が必要です。

◇スマートフォン決済アプリ（スマホ決済）

自治体によっては、スマートフォン決済アプリを使い、固定資産税の納付書に印字された二次元コードを読み取って支払う方法が利用可能です。決済アプリの具体例には、PayPayや楽天ペイなどが挙げられます。

スマートフォン決済アプリを使う方法には、クレジットカード払いのような決済手数料がかからない、アプリによってはポイントが付与されるなどのメリットがあります。

一方で、二次元コードやバーコードがない納付書では利用できない点に注意しましょう。また、領収書が発行されないため、領収書が必要な場合には不向きです。

◇電子マネー

マンションの固定資産税は、電子マネーカードや電子マネーアプリにチャージした残高でも支払うことが可能です。クレジットカードでチャージすればポイントを貯められる点、手数料がかからない点、領収書が発行される点がメリットとして挙げられます。

ただし、電子マネーはチャージ上限が５万円程度であることが多くなっています。その場合、納税額が５万円を超えるケースでは利用できません。また、対応している自治体や店舗が限られる点にも注意が必要です。

マンションの固定資産税に関する注意点

固定資産税はマンション所有者が毎年納めなければならない税金であり、先述のとおり納税額は決して小さくありません。マンション購入時には以下の注意点を確認し、固定資産税への理解を深めることが大切です。

タワーマンション（居住用超高層建築物）は高層階になるほど人気が高く、取引価格が高くなるのが一般的です。同じマンションでも低層階と高層階では資産価値に差があるにもかかわらず、以前は固定資産税評価額に反映されなかったため、税負担の公平性を欠いているのではないかと疑問視されていました。

これを受けて2017年度の税制改正により、同じマンションでも高層階になるほど税額が高くなるよう、固定資産税の計算方法が見直されました。具体的には「階層別専有床面積補正率」と呼ばれる階数に応じた補正率が定められ、１階を100として、階層が１階上がるごとに約0.26％（10／39）の補正をかけるというものです。都市計画税も同様の取り扱いで、高層階になるほど税額が上がるため、注意しましょう。

次に注意したいのが、先ほど紹介した「新築住宅に係る税額の減額措置」についてです。新築マンションの建物分の固定資産税が減額となる優遇措置ですが、適用されるのは当初５年間（長期優良住宅認定マンションは当初７年間）に限られます。措置終了の翌年からは本則どおりの税額となります。「特例で下げられていた税額が元に戻る」だけですが、所有者からすると相対的に税額がアップしたと感じられるため、要注意です。

マンションを購入したら、固定資産税と都市計画税は毎年必ず納めなければなりません。3,000万～4,000万円のマンションを購入した場合は年10万～20万円単位、6,000万円超のマンションともなれば年30万〜40万円以上の単位で定期的にかかる支出ととらえ、マンション購入時の資金計画に忘れず盛り込むようにしましょう。

マンションの固定資産税を滞納したらどうなる？ 

マンションの固定資産税を滞納すると、まず延滞金が納付期限の翌日から発生します。延滞金の利率は年14.6％（滞納１ヵ月以内は7.3％）と高く、支払いが遅れるほど負担が増えていく仕組みです。

納付期限から約20日が経過しても支払いが確認できない場合、自治体から督促状が送付されます。これは「早急に納税してください」という最終的な警告にあたる書類です。ここで対応すれば、差し押さえを避けられます。

しかし、納税義務者が督促状を無視し続けた場合、自治体はまず電話や文書による催告、職員による訪問などを通じて納付を促すのが一般的です。それでもなお納付や相談がない場合は、法律に基づき裁判所を通さずに預金口座や給与、不動産、車両などの財産を差し押さえることが可能になります。

差し押さえの実施日は原則として事前に個別通知されないため、ある日突然口座が凍結されるケースもあります。また、状況によっては所有しているマンションなどの不動産が公売（競売）にかけられる可能性もあります。

一度差し押さえられた財産を取り戻すのは難しいため、滞納を放置することは非常に危険です。経済的な事情で支払いが難しい場合は、放置せずに早めに自治体へ相談しましょう。状況によっては分割納付や徴収猶予、減免といった救済措置を受けられる可能性があります。

マンションの固定資産税に関するＱ＆Ａ

ここでは、マンションの固定資産税に関するよくある疑問・質問について解説します。

◇Ｑ.マンションの固定資産税はいつまで払い続ける？

Ａ.マンションを所有している限り、マンションの固定資産税は毎年課されます。住宅ローンを完済しても納税義務がなくなることはなく、所有権を持ち続ける限りは毎年納めなければなりません。

支払いが終了するのは、マンションを売却して所有権を手放したとき、または相続や贈与によって他の人へ所有権が移ったときです。つまり、固定資産税は「所有している限り続く負担」であることを理解しておく必要があります。

◇Ｑ.マンションの所有者が亡くなった場合は誰が支払う？

Ａ.所有者が亡くなった場合、そのマンションを相続した人が固定資産税の支払い義務を引き継ぎます。相続人が複数いる場合は全員に納税義務があるため、相続分に応じた割合を負担することになりますが、実務上は一人が代表して納税するケースが一般的です。

もし相続人が固定資産税を支払えない状況であれば、マンションを売却して得た資金で税金を納めるという方法もあります。相続後の税負担は避けられないため、相続予定がある場合は早めに準備しておくと安心です。

まとめ

マンションの所有者には、固定資産税と都市計画税の納税義務があります。

要件を満たす新築マンションの場合は土地・建物それぞれに優遇措置があるものの、購入価格3,000万円のマンションで合計年14万～15万円程度の税負担が見込まれます。固定資産税と都市計画税の税額は評価額によって決まるため、購入価格4,000万円のマンションだと合計年17万～18万円程度、6,000万円のマンションでは合計28万〜29万円程度が目安です。１億円のマンションを購入すれば年46万〜47万円程度と大きな負担が生じます。また、建物の減額措置が終了すると税額アップが想定される点に注意しましょう。

固定資産税の支払い方法には、現金払い・口座振替・クレジットカード・ペイジー・スマートフォン決済アプリ・電子マネーなど、複数の選択肢があります。それぞれにメリット・デメリットがあるため、領収書の必要性や手数料の有無、利便性などを踏まえて自分に合った方法を選ぶことが大切です。

なお、固定資産税を滞納すると延滞金が発生し、納付期限から約20日後には督促状が送付されます。さらに放置すると預金口座や給与、不動産などの財産が差し押さえられる可能性もあり、最悪の場合はマンションが競売にかけられるリスクもあります。支払いが難しい場合、早めに自治体へ相談すれば分割納付や猶予などの対応を受けられる可能性もあるため、決して放置しないことが重要です。

今回紹介した税額の目安に加え、支払い方法や滞納時のリスクも踏まえながら、マンション購入に際しての資金計画には固定資産税・都市計画税の負担を必ず組み込みましょう。適切な準備をしておくことで、購入後の家計を安定させ、安心してマンション生活を送ることができます。

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