「事故物件」の定義とその告知義務

――「事故物件」は法律上定義された用語ではありませんが、不動産取引の実務では、一般にどのような物件を指すのでしょうか。また、「心理的瑕疵（かし）」とはどのような考え方なのか教えてください。

児玉和俊さん（以下、児玉）：事故物件とは、買主や借主に対して「告知義務」を負っている物件のことを指します。告知義務は買主や借主の契約判断に重要な影響を及ぼす可能性のある事柄に課され、不動産内での人の死などがそれに当たります。

そのような事故物件を買ったり、借りたりするとします。その際に「なんとなく気持ち悪いな…」と思ったりしませんか？この時に感じている嫌悪感のことを「心理的瑕疵」といいます。

たとえば自死があった場合や、孤独死で発見が遅れて特殊清掃という重点的な作業が必要になった場合などには、宅地建物取引業者から入居希望者に対し、告知する必要があります。オーナーにとってこういった事故は、いつ起きてもおかしくないリスクでありながら、いざ起きたときには想像以上に苦労するものです。

――2021年10月には、国土交通省が「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を策定しました。病気などの自然死や、転倒事故といった日常生活における不慮の死は、原則として告げなくてもよいと整理されていますが、これで線引きは明確になったのでしょうか。

児玉：正直なところ、線引きは難しく、現場は今も悩んでいます。告知が必要な死について、賃貸では「事案の発生から概ね３年間」という期間が示されたのですが、ただし書きが多いんです。事件性や周知性によってはその限りではないとされていますし、なにより、期間や死因にかかわらず、入居希望者から「この部屋で過去に何かありましたか」と質問されたら、概ね３年が経過していても、宅地建物取引業者が把握している事実を告げなければなりません。

売買にいたっては、賃貸のような期間の目安自体がありません。事案の内容や発生からの経過期間、周知性などを踏まえて個別に告知の要否を判断することになりますが、一度事故物件になると、なかなかそのレッテルが剥がしきれないというのが実情です。

さらに厄介ともいえるのは、事故が起きた部屋も、物理的には汚損や臭気などを除去し、通常の使用が可能な状態まで回復できる余地があるということです。

オーナーは設備を交換し、床材や壁紙も張り替えて、ビフォーアフターで見違えるほど美装します。それでも「人が亡くなった」という部屋の履歴だけは消えません。この「目に見えない履歴」が家賃や資産価値に影響してしまう。ここにどう向き合うかが、オーナーの課題になります。

事故発生時に物件オーナーが直面する、一連の業務

――実際に「入居者と連絡が取れない」「様子がおかしい」となったとき、オーナーはまず何をすべきでしょうか。

児玉：第一に、管理会社への連絡です。管理会社から入居者の緊急連絡先や連帯保証人、ご家族といった関係者に連絡を取り、最後に本人と会ったのはいつかを確認してもらいます。安否に懸念がある場合にも管理会社へ連絡、そこから緊急連絡先や状況に応じて警察や消防などの関係機関と連携して対応します。

残念ながら亡くなられていた場合は、警察対応、ご遺族探し、相続人との調整、特殊清掃やリフォームの手配と費用負担の整理、賃貸借契約の解除、そして部屋がきれいになった後の「家賃をいくら下げるか」という提案まで、一連のやるべきことが一気に発生します。

管理会社時代の私は、こうした突発対応をほぼ一手に引き受けていましたが、日常業務と並行して対処するのは本当に大変でした。

――対応の進め方によって、その後の物件価値に影響することはありますか。

児玉：ありますね。過去に担当した物件で入居者が亡くなり、事件性を確認するために警察車両が何台も来て、規制線が張られたことがありました。その様子を近隣の方に見られてしまい、「あそこが現場だ」という噂が残ってしまったんです。

ガイドラインでも、周知性が高い事案は告知期間の例外とされています。騒ぎが大きくなるほど、影響は長引くわけです。もちろん、事件や事故が起きた際は、警察による捜査や現場対応が最優先で、その活動を妨げることは決してできません。その上で、管理会社としては入居者や近隣住民のプライバシーに配慮した適切な対応を行い、不必要な憶測や誤解が広がらないよう配慮することが重要だと考えています。必要以上に大ごとにしない配慮が、結果的に物件を守ることになります。

――事故物件になると、家賃はどの程度下がるものなのでしょうか。

児玉：東京都内では家賃水準が高いため、多少値下げすれば決まるケースも少なくありません。一方、地方の事故物件は敬遠されやすく、これまで私が現場に向き合ってきた中では、家賃が相場より20〜30％下がることが多い印象ですね。

それでもオーナーには、「きれいに改修したのに、なぜ下げるのか」「いつまで下げ続けるのか」という割り切れない思いが残ります。管理会社時代、私はその問いに何度も言葉を詰まらせました。

事故物件への対応力を高め、業界や社会の見方も変えていきたい。それが、カチモードを起業した大きな動機です。

「オバケ調査」では何を調べているのか

――「カチモード」という社名や「オバケ調査」という業務の呼び名には、どのような意図が込められているのでしょうか。

児玉：社名は「価値（カチ）を戻（モド）す」から取っています。事故物件で下がってしまった価値を元に戻す、という事業の目的そのものです。「オバケ調査」という名前も意図的で、これを「心霊調査」や「幽霊調査」と呼ぶと、途端にうさん臭くなってしまう（笑）。

そうではなく、目に見えない部屋のいろいろな異常を調べる調査だという意味で「オバケ」という言葉を使っています。私自身に霊感といったものはありませんし、あくまで機械の数値で判断する仕事です。

――具体的には、何をどのように調べるのですか。

児玉：私がその物件に夜10時から朝６時まで泊まり込み、映像と音声を記録しながら、電磁波、温湿度、気圧、サーモグラフィーによる温度、騒音などを測定します。必要に応じてブラックライトなども使いますが、基本は複数の項目を機材で計測し、平常時と調査時の数値を比較します。そうして、あらかじめ定めた測定項目について「異常な数値は出ませんでした」と、客観的な情報を示すわけです。

――大学の先生も相談役として入っていると伺いました。どのような知見を得ているのでしょうか。

児玉：物理学の先生に相談役をお願いしています。部屋で起こる「不思議な現象」の多くは、物理的に説明がつくものだからです。

たとえば、水圧で配管が音を立てる「ウォーターハンマー現象」があります。私たち業界の人間は「配管が鳴っているんだな」と分かりますが、入居者の方は、上階が空室なのに天井から音がした、と感じて気味悪く思ってしまいます。

そうした現象を物理の観点から裏づけて、「これはこういう理由なので心配いりません」と伝えられるようにしています。異常が電磁波に起因すると見られたケースでは、さらに詳しい工学部の先生を連れてきてくださったこともありました。

――測定に加えて、児玉さんご自身の、管理会社での経験も活きているのですね。

児玉：はい。15年間の経験があるので、特殊清掃は仕上がっているか、部屋のリフォームがきちんと完了しているか、設備は交換されているかといった状態面も、ビフォーアフターで報告します。数値の測定結果と合わせて、「事故物件ではあるけれど、あらかじめ定めた範囲で調査を行い、問題がないと確認された部屋です」ということを入居希望者にお見せする。これが「オバケ調査」の中身です。

調査は物件価値をどう回復させるのか

――告知事項そのものが消えないなかで、調査によって物件価値はどう回復するのでしょうか。

児玉：先ほどもお話ししましたが、地方の事故物件は、家賃が相場より20〜30％ほど下がるケースがあるというのが、私のこれまでの肌感です。しかし、オバケ調査で異常がないことを確認し、その結果を説明して案内すると、下落幅が10％程度に収まることもあります。

私の経験では、事故物件は、内見率が非常に高いのも特徴だと捉えています。通常の物件ではオンライン情報だけで申し込む方も増えていますが、事故物件では現地を訪れる方が多い印象です。だからこそ、第一印象が重要になります。

――第一印象とは。

児玉：外壁やメールボックス、網戸など、共用部の状態です。普段なら気にならない汚れでも、事故物件では不気味に見え、部屋に入る前に帰られてしまうことがあります。

そこで、メールボックスの交換や外壁の清掃なども提案します。室内はきれいに改修されていることが多いので、まず部屋の中まで入ってもらうことが大切です。

――「懸賞金付きの部屋」という仕組みもあるそうですね。

児玉：カチモードのオバケ調査により異常なしと判定した部屋で、入居後に不可解な現象が起き、映像や音声で確認できた場合、最大100万円を支払う「チャレンジルーム」（※）です。指定した方法でリフォームを行い、通常どおり住める状態にすることが前提です。

入居者にとっては金銭的なメリットだけでなく、心理的な安心にもつながります。「何か起きても100万円を受け取れる」と考えることで、同じ部屋でも前向きに暮らしやすくなります。実際、そう受け止める方は多いですね。

※カチモードによる調査済みの物件において、入居後に異常が発見された場合には、入居者に対して懸賞金が進呈される制度。懸賞金金額は10万～100万円。異常が確認された場合、入居者は、異常を記録した映像や音声を持ち込み、カチモード担当者を現場に呼ぶことなどで、総合的に判定を行う。詳細についてはカチモードへお問い合わせください。

――亡くなった経緯を伝えることで、入居希望者の受け止め方が変わることもあるそうですね。

児玉：以前、ご高齢の女性が体調上の深い悩みを抱えて自死された部屋を担当しました。ご家族に宛てた文章が残されていて、ご自身の状況を理解した上で、家族に配慮しながら決断されたことが分かる内容でした。

「浴室で亡くなった」という事実だけを聞くと気味悪く感じてしまいますが、その背景まで知ると、受け止め方はまったく変わります。もちろん、故人やご遺族のプライバシーに踏み込んでいいわけではなく、どこまでお伝えするかは慎重に判断しますが、事実の断片だけが独り歩きしないよう、丁寧に説明することも私たちの役割だと思っています。

事故物件再生と、これからの不動産業界

――単身高齢世帯の増加、孤独死の増加という社会背景の中で、事故物件に対する客観的調査はどんな役割を果たしていくのでしょうか。

児玉：ひとつは、高齢者が部屋を借りやすくなることです。孤独死のリスクから入居を敬遠されがちですが、万一の際にも物件価値を回復できる手立てがあれば、貸す側の心理的なハードルは下がります。国のガイドラインも、単身高齢者の入居が敬遠される状況を背景に整備されました。私たちの事業も、その課題解決の一助になれると考えています。

――事故後のオーナーと遺族の関係にも影響するそうですね。

児玉：事故物件をめぐって、オーナーがご遺族に損害賠償を求める訴訟が起きることがあります。以前、ある弁護士の先生から「カチモードの活動を応援している」と言っていただきました。物件価値や家賃の低下、原状回復費用の負担などが出発点なら、それらを克服できれば、争い自体を減らせる可能性があるからです。私たちの仕事には、当事者同士の紛争を防ぐ役割もあるのだと気づかされました。

――管理会社にとっても、頼れる存在になりそうです。

児玉：私が管理会社にいた頃、事故対応を任せられる外部の委託先を探しましたが、当時は見つかりませんでした。カチモードでは、安否確認やご遺族探し、特殊清掃、リフォーム、大規模修繕の手配まで、必要な業務をスポットで引き受けています。管理会社から相談を受ける機会も、少しずつ増えてきました。

――遺品整理や生前整理にも関わるのでしょうか。

児玉：はい。現場では、遺品整理はもちろん、生前のうちに片づけておきたいというご要望もあります。カチモードは古物商の許可を持っているので、買い取りや引き取りは自社でも対応できますが、仏壇や貴金属、絵画、骨董品などは専門性が高く、どこに相談すべきか難しい領域です。適切に扱わないと、お客様に不利益が生じかねません。そこで、信頼できる専門事業者と提携するようにしています。先日は仏壇の件で、長谷工グループのカシコシュさんにお世話になりました。

――最後に、事故物件の価値を守る上で大切にしている考え方を教えてください。

児玉：「倫理観」に重きを置くということです。この仕事は、やり方を誤れば、不安をあおって高額な商品やサービスを売るような商売になりかねません。それでは本筋を外れ、社会的な意義も失われます。

事実を隠さず、丁寧に調べ、必要なことを正直に伝える。その姿勢を貫くことが、物件の価値だけでなく、この事業そのものの価値を守ることにつながると考えています。

取材・文：小野悠史　撮影：石原麻里絵（fort）