６年にわたって上がり続けた首都圏中古マンション価格が下落

――東日本不動産流通機構によれば、2026年５月、73ヵ月連続で上昇していた首都圏中古マンションの成約㎡単価が下落。６月も下落し、２ヵ月連続の下落となりました。一方で、東京都区部や埼玉県、千葉県、神奈川県の成約㎡単価は下がっていません。なぜ首都圏の成約㎡単価が下がったのでしょうか。

福嶋真司さん（以下、福嶋）：首都圏中古マンションの成約㎡単価が下落に転じた主な理由は、東京都区部の成約割合が下がったことにあります。首都圏の中で成約㎡単価が顕著に高い東京都区部の前年比成約件数は、５月が-17.9％、６月が-12.8％。

対して、東京都多摩や埼玉県、神奈川県、千葉県は軒並み増加しています。また、東京都区部の成約㎡単価は下がっていませんが、これまで首都圏や東京都の価格上昇を牽引してきた都心３区や５区の成約単価は、５月・６月と２ヵ月連続で下落しています。

つまり、価格が高い東京都区部の成約割合が下がったこと。そして、価格がとりわけ高い都心部の成約単価が下がったこと。この２つの要因が重なり、首都圏全体の平均価格を押し下げたものと見られます。

都心５区では、2025年後半から中古マンションの値下げ回数が上昇傾向にありますが、販売日数は短くなるどころか長期化の傾向が見られます。これは湾岸エリアも同様です。

――藤平さん、現場の感覚としてはいかがでしょうか。

藤平大輔さん（以下、藤平）：実態としても、福嶋さんのおっしゃるとおり、都心５区や湾岸エリアは飽和状態になっています。ただ、依然として売れるものは売れている状況です。

たとえば、広さがある部屋、眺望がいい部屋、角部屋など、他と比べて秀でた魅力がある物件は順当に売れています。売れないものについても、まったく売れないわけではなく、価格の調整が入ればしっかり売れていきます。

都心部のマンションが一様に売れなくなったのではなく、売れるものと売れないものがはっきりしてきたことに、過熱していた市場が正常化に向かい始めている兆しが表れているのかもしれません。

都心マンション市場は「バブル崩壊」なのか

――上がり続けていた都心部の中古マンション価格が下がり始めた、あるいは過熱しすぎた部分が是正された理由は何でしょうか。

福嶋：まず大きな要因になっているのは、金利上昇だと思います。2024年にマイナス金利政策が解除されて以降、じわじわと金利が上昇してきましたが、政策金利が0.5％に上がるまで、湾岸エリアにおける中古マンションの値下げ回数および販売日数は下がり続けていました。顕著に増加し始めたのは、政策金利が0.75％に上がった2025年末以降です。

――価格調整が入り始めたマンションの特徴は？

福嶋：在庫の数が顕著に増えているのは、都心部のタワーマンションや大規模マンションが中心です。2025年後半までの数年間はいわゆる「転売ヤー」の動きも活発で、過去の成約事例に期待値を上乗せしながら価格が形成されるサイクルが続き、都心部のシンボリックなマンションの単価は異常なスピードで上昇していきました。しかし、今では中華圏の方の買い控えも重なり、在庫が積み上がっている状況です。

とはいえ、都心部における不動産の魅力が損なわれたわけではありませんから、価格が上がりすぎたマンションは敬遠されても、価格のバランスが取れた代替品を探すという動きは起こっています。ですから、藤平さんがおっしゃる「過熱しすぎていた部分の是正」というのは非常に正しい表現であり、一部の報道で見られるような「バブル崩壊」や「暴落」というわけではありません。

藤平：実際、価格調整が入った物件に多くの申し込みが殺到することもあります。今後も一定の調整は入るとしても、都心部の需要が消えることはなく、過熱しすぎて買えなかった層の「回帰」は一定あるでしょうね。

福嶋：一部の層が回帰することはあったとしても、やはり都心部は購入できる層が限られる市場であることに変わりありません。今後はますます郊外シフトが進んでいくことになるのではないでしょうか。

都心の需要はどこへ？ 受け皿となる城東エリア

――都心のマンションから郊外へという需要のシフトは見られるのでしょうか。

藤平：買いたかったエリアから少し離れ、現実的に手が届く範囲で探す方は増えていますね。同じ価格帯でも、都心から少し離れれば駅近物件や、より広い物件も選択肢に入ってきますので、あえて都心を外すという方も見られます。

特に台東区や江東区など、城東エリアが選択肢に挙がるケースが増えたように思います。ただ、こうしたエリアもかなり価格帯が上がっていますから、今後は葛飾区や足立区などにも需要が流れていくのではないでしょうか。

福嶋：まさに都心部の中古マンションの在庫が増えている中、葛飾区・足立区・江戸川区の在庫数は顕著に減少しています。近年、首都圏の中古マンションの成約価格と在庫価格の乖離が大きく「ワニの口」のように広がっていますが、これは都心部の高価格帯の物件の動きが悪い一方で、実需中心のエリアはしっかりはけているからなんですよね。

都心部のマンション価格の高騰を受け、目黒区や品川区などの城南エリアが受け皿となっている節もありますが、城南もかなり価格が上がってしまいましたから、相対的に割安で、都心部へのアクセスが良い城東エリアに需要が流れつつあるのだと思います。

――城東エリアに需要が集まっている背景には、価格や都心へのアクセスの良さに加えて、再開発などによる街の変化や、今後の将来性も関係しているのでしょうか。

藤平：売り出されている物件自体はそこまで増えているようには見えないので、イーストエリアは主に買取再販業者が買っているような動きも現場では見受けられますね。おそらくこの先の需要を見越して買い取っているのではないでしょうか。

福嶋：買取再販業者は「先行投資」的に物件を買い取りますから、イーストエリアは将来的にますます価値が伸びていくかもしれませんね。

金利上昇・インフレ・在庫増…住まいはどう選ぶのが正解か

――６月に再びの利上げが決定しました。ほかにも、インフレやナフサショックなど不動産市場に影響するさまざまな事象が見られますが、今後の相場をどう読み、どう動いていけばいいのでしょうか。

福嶋：「在庫物件の推移」は、この先の市況を読む指標の一つになるのではないでしょうか。在庫物件の数は売り出された物件の数にもよるところですが、その「推移」は社会的な情勢不安などがなければやはり市況を映すものです。

藤平：ここ数年感じているのは、住まいの購入を検討する方の、検討期間の長期化です。都心部から離れれば離れるほど検討エリアは広くなりますし、住宅ローン商品も近年、多様化しています。金利がさらに上がり、不動産価格ももう一段上がるとなると、立地も資金計画もさらに選択肢が増えます。暮らしや働き方も多様化していますから、必ずしも都心部がベストという方ばかりではなくなってきています。選べる範囲が広い分、選ぶことが難しくなっているのが現状です。

――都心か郊外か、という二択ではなく、選択肢が多様化したことで、住む場所の選び方そのものが変わってきていると。そうした中で、住まい選びではどのような軸を持つといいでしょうか。

藤平：私は基本的に「プライオリティを重視してください」とお伝えするようにしています。立地や予算、間取りなど、重視することはさまざまでしょうが、たとえば「駅前にジムがある」という理由で住まいを選ぶ人もいますし「釣りができるから」「ゴルフができるから」という理由で郊外を選ぶ人もいます。選択肢が多いからこそ、まずはご自身が「どんな暮らしをしたいのか」を考えてみていただきたいですね。

私たち営業担当者は、これまで多くの方が住まいを購入する場面に立ち会ってきましたから「こんな暮らしがしたい」という希望だけを持って話を聞きに来ていただくのも面白いと思います。

取材・文：亀梨奈美　撮影：ホリバトシタカ