住み替えるときはマンションを売るべき？貸すべき？

――現在はマンションの価格だけでなく賃料も高騰傾向にありますが、住み替え時にマンションを売らずに貸すという選択肢もあるのでしょうか？

高田一洋さん（以下、高田）：新居の住宅ローン審査が通るのであれば、今のマンションは売らずに貸すという選択もありだと思います。５年や10年、あるいはそれ以上前に購入したマンションであれば、ローン返済額を上回る賃料が取れることも多いでしょう。ただし、基本的に住宅ローン返済中は賃貸に出すことができません。金利が高い不動産投資ローンに借り換えてもなお利益が出るかどうかは試算する必要があります。もちろん、ローンを完済できるのであれば借り換える必要はありません。

賃貸経営は苦労も多いですから、個人的には住み替えるなら売ってしまったほうがいいと思います。売らずに貸せば、将来また自分や家族が住めるという利点もあるものの、人に貸すとなるとどのような状態で戻ってくるか分かりません。現に最近、入居者が退去した後に久しぶりにマンションを見てみたら、タバコのヤニで壁が真っ黄色だったという事例もありました。

藤田祥吾さん（以下、藤田）：賃貸に出すと「3,000万円特別控除（マイホーム特例）」が受けられない点にも注意が必要です。3,000万円特別控除とは、マイホームを売ったときの譲渡所得（売却益）を最大3,000万円控除してくれる特例です。譲渡所得にかかる税率は、５年を超えて所有していたマイホームの場合、20.315％ですから、最大600万円以上（3,000万円×20.315％）節税できます。厳密に言えば、同特例の適用期限は住まなくなってから３年を経過する12月31日なので、短期間だけ賃貸に出すという選択肢もありますが、長期で賃貸に出す場合は節税メリットとの比較が必要ですね。

過去記事「【税務の専門家に聞く】知っておきたいマンション購入時の税金と優遇制度の全貌」では住宅購入にまつわる税金と控除を体系的に紹介

稲垣ヨシクニさん（以下、稲垣）：ファミリータイプの区分マンション投資は、正直に言えばそこまでうまみのあるものではありません。新居の融資が問題なく組めるのであれば、さらなる価格高騰を狙って保有して賃貸に回すのではなく、売却益を使って一棟マンションや一棟ビルを購入したほうが賃料収入は見込めます。都心部や再開発エリアなど、よほど値上がりが期待できる場合を除き、売却して一度出口を確定したほうがいいと思います。

高経年マンション増、人口減少。時代の転換期に理想の住まいを見つけるには

――住み替え先を選ぶにあたって、広さや通勤時間など重視したい要素はたくさんあると思います。現在はマンション価格が高騰する一方で高経年マンションが増え、人口は減っているタイミング。マンションの資産価値についても二極化が進行していくとみられる今の時代、どのようなマンションを選べばいいのでしょうか？

稲垣：重視したいポイントは数あれど、やはり「値崩れしにくいマンションを選びたい」というのは多くの方に共通する希望でしょう。資産性の維持・向上が見込めるマンションの特徴は、駅近・ブランド・大規模です。具体的には駅徒歩10分以内、総戸数50戸以上といった点を重視したいですね。

藤田：こうした条件で築浅となると、一般的な収入の世帯には手が届かない水準まで価格が高騰しています。したがって現実的な選択肢は、品確法施行後の2000年頃から2010年築程度のマンションになると思います。

――「品確法施行後」という理由は？

高田：2000年４月に施行された「住宅の品質確保の促進等に関する法律」（通称：品確法）は、良質な住宅を安心して取得できる住宅市場の整備と活性化を目的とした法律です。大きなポイントは、新築住宅の基本構造部分に10年間の瑕疵担保責任（修補責任等）が義務づけられたこと、そして住宅性能表示制度が開始したことです。これにより、住宅の基本性能が格段に向上しました。

さらに、この頃からペアガラスが主流になり始め、都市計画や建築規制の見直しによって大規模マンションが建築しやすくなりました。多くの方は「旧耐震」と「新耐震」でマンションの品質を区別しますが、品確法施行以降のマンションは現在とさほど大きな違いがありません。

――ここ１、２年で多くの金融機関が扱うようになった借入期間50年などの「超長期」の住宅ローンについてはどう思われますか？

高田：商品自体は素晴らしいと思います。これだけ低金利で、50年かけて返済していける国なんて日本だけです。ただ、物件はよく吟味しなければなりません。たとえば、築50年のマンションを50年ローンで購入するというなら、私はおすすめしませんね。マンションは100年、200年もつといわれていますが、それは品確法施行以降のマンションの話だと私は思っています。現在、築50年のマンションは建築当時の耐震基準が現在と違いますし、コンクリートにしても配管にしても、あと50年もつかどうかは定かではありません。

稲垣：平均寿命も労働寿命も延びているので、合理的な商品だと思いますよ。返済期間が35年だろうが50年だろうが、完済年齢の上限は多くの場合80歳ですしね。若い方が長期で返済していけるというローン商品ですから、高田さんがおっしゃるとおり物件選びに注意すれば問題ないと思います。

過去記事「『50年住宅ローン』を扱う住信SBIネット銀行に聞く、後悔しない住宅ローン選び」では“超長期”住宅ローンの概要などを紹介

今、東京不動産マニアがおすすめする都心注目マンション

――今、都内の住み替え先としておすすめのマンションは？

稲垣：色々ありますが「今なら買える」ということで言えば、大森海岸駅徒歩５分の『シティタワー品川パークフロント』でしょうか。マンション価格高騰の波は、中心地から徐々に広がっていきます。その波が来ているのが現在、ちょうど立会川駅や大森町駅のあたりです。2024年に波が来ていた『プライムパークス品川シーサイド ザ・タワー』あたりのエリアは現在、昨対比30％ほど価格が上がっています。

高田：私は、大井町駅徒歩９分の『アールブラン大井町ミュゼ』をおすすめします。大井町駅周辺は大規模な再開発が進行しており、非常に将来性のあるエリアです。大井町エリアのタワーマンションはこの１年で30〜40％ほど価格が上昇していますが、中低層のマンションはまだ手が届く価格水準です。

藤田：湾岸エリアもタワーマンションが著しく高騰しているので、いずれも大規模でありながらタワーではない『スターコート豊洲』『東京フロントコート』『プライヴブルー東京』を選ぶ方が多いですね。タワーマンションと比べて２割ほど安いので、広い部屋も見つかりやすいと思います。

澤井慎二さん：ただ「おすすめマンション」として挙がっている時点で、すでに相場が上がっている可能性もあります。都心のマンションは１ヵ月、下手したら数週間で価格が変わりますので、今住み替えたいと思っている方が購入するときには、現時点の価格が「旧価格」となっていて、より高い「新価格」で取り引きされているかもしれません。こうした市況にあるということを理解して再取得を考えることが大切です。

取材・文：亀梨 奈美　撮影：ホリバトシタカ