マンション売却時にかかる税金はこれだ！

――マンションの売却にはどのような税金がかかるのでしょうか？

山田真哉さん（以下、山田）：マンションの売却時にかかる税金は、売買契約書に貼付する印紙税や住宅ローン完済時の登録免許税、そして譲渡所得にかかる住民税・所得税・復興特別所得税が挙げられます。譲渡所得にかかる税金は「譲渡所得税」と総称されることもあります。

すべて必ずかかる税金ではなく、印紙税は電子契約であれば非課税、登録免許税は住宅ローン完済済みの場合は課されません。また、譲渡所得が出なければ住民税・所得税・復興特別所得税は課されません。

印紙税や登録免許税は税額が決まっています。印紙税額は、売買金額に応じて下表のように変動し、住宅ローン完済時の抵当権抹消にかかる登録免許税額は、ひとつの不動産につき1,000円です。マンションの場合は、土地と建物で2,000円になるのが一般的です。

――譲渡所得税の税額は？

山田：所得税は、基本的に各種所得金額を合計した総所得金額によって税額を計算する「総合課税」が原則です。しかし、譲渡所得については、他の所得金額と合計せず、分離して税額を計算する「分離課税」となります。分離課税の税率は原則約20％ですが、不動産の短期売買を防止する目的で短期譲渡所得に対する税率は約40％とされています。

詳細な税率は以下のとおりです。所有期間は、売却した年の１月１日時点のものを指します。つまり、不動産を取得してから６回以上お正月を迎えたら長期譲渡所得、５回までなら短期譲渡所得となります。

譲渡所得は、たとえば7,000万円で買って１億円で売った場合の3,000万円の差額を指すわけではなく、次の式で算出します。

収入金額は買主から受け取る金銭の額、譲渡費用は不動産を売るためにかかった費用、そして取得費は売却した不動産の購入にかかった費用を指します。取得費については、所有期間中の減価償却費相当額を差し引いた金額となります。

大切な資産を守るために使える特例は？

――税率が最大約40％というと譲渡所得によってはかなりの税額になりそうですが、税額を抑えることはできるのでしょうか？

山田：売却した不動産が居住用財産であるなど一定の条件を満たせば「3,000万円特別控除」が適用されます。譲渡所得が3,000万円以下であれば、同特例の適用により譲渡所得税は課されません。これまでマンションの売却で3,000万円以上の利益が出るケースはほとんどなかったため「マイホームはほぼ課税されない」と認識されていましたが、近年はマンション価格が著しく高騰しており、3,000万円を超える譲渡所得が出るケースも決して珍しくなくなっています。また、建物の価値が高い高層マンションも増加していることから、建物の減価償却費相当額が大きくなり、結果として譲渡所得が生じるケースも増えている状況です。

所有期間が10年を超える居住用財産の場合は、一定の条件を満たすと「軽減税率の特例」が適用されます。これは譲渡所得の一部の税率を抑えられる特例で、3,000万円特別控除と併用できます。

また、取得費用や譲渡費用が多ければ多いほど譲渡所得は下がりますから、これらの費用を漏れなく計上することも大切です。

――近年、マンションを相続するケースも増えていますが、相続したマンションの売却時に使える控除特例はありますか？

山田：相続したマンションの売却では「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」が適用になる可能性があります。これは相続した際に納税した相続税の一部を取得費に加算することで、譲渡所得を下げる効果のある特例です。

3,000万円特別控除と住宅ローン控除は併用できない

――控除特例の適用における注意点は？

山田：まず、譲渡所得が出た場合は必ず確定申告が必要ということです。たとえば、3,000万円特別控除を適用することで税額がゼロになったとしても、適用するためには確定申告が求められます。

また、3,000万円特別控除・軽減税率の特例と住宅ローン控除は併用できません。住宅ローン控除は、居住年およびその前２年に加え、その後３年間、譲渡所得の課税の特例を受けていないことが適用要件のひとつです。「併用した場合、最初の３年間だけ住宅ローン控除が受けられない」と捉えている方もいますが、実際には居住開始時に適用できなければ住宅ローン控除を受けることができません。

事前にどちらを適用すべきかシミュレーションして決定することになると思いますが、2026年度税制改正によって中古住宅の住宅ローン控除が大幅に拡充する見通しです。国会で可決されれば2026年１月１日に遡って適用されることになりますので、税制改正後の控除期間や借入限度額等をよく確認しておきましょう。

――適用要件における注意点は？

山田：適用要件の中で気をつけなければならないのは、適用期限です。3,000万円特別控除、軽減税率の特例ともに、住まなくなってから３年を経過する日の属する年の12月31日までに売却しなければ適用となりません。住まなくなってから長期間放置していたり、賃貸に出したりして適用期限を超えてしまった場合は、かつて自己居住用財産だったとしても適用できません。

一方、相続財産を譲渡した場合の取得費の特例は、相続開始のあった日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後３年を経過する日が適用期限です。相続税の申告期限は10ヵ月ですので、売却後、約３年10ヵ月が適用期限となります。

――その他に注意点はありますか？

山田：これは控除特例の適用有無にかかわりませんが、購入時の金額がわからないことで譲渡所得が跳ね上がってしまうこともあります。購入金額の根拠となる売買契約書等を紛失してしまうなどして取得費がわからない場合は、原則、売った金額の５％相当額を取得費とします。この場合、たとえば5,000万円で売却した不動産の取得費が250万円とみなされてしまうわけですから、譲渡所得が高額になりやすくなってしまいます。相続した不動産は特に売買契約書が見つからないケースも少なくありません。

手続きは自分でできる？ 税理士に相談すべきタイミング

――税額の計算や確定申告などは、自分でできるものなのでしょうか？

山田：基本的には自分でできるようになっています。適用要件の詳細などは国税庁のホームページで確認できますし「タックスアンサー（よくある税の質問）」のページもわかりやすいと思います。確定申告についても、譲渡所得や減価償却費相当額の計算式はややこしいものの、e-Taxに必要事項を入力していけば自動で計算していってくれるので、購入・売却にかかった費用や取得時期などがわかるものを手元に揃えておけば、そこまで難しいものではありません。

――税理士に相談すべきケースとは？

山田：必ずすべきというわけではありませんが、買い替えや相続不動産の売却で譲渡所得が出た場合で、計算方法や控除特例の選択に悩むのであれば相談してみるといいと思います。マンションを売却してくれた不動産会社が税理士を紹介してくれることもありますし、無料の税務相談会等を開催していることもあります。

税理士目線でいえば、売却後の確定申告時期が迫っているタイミングではなく、できればマンションを売る前にご相談いただきたいですね。マンションを売る前であれば、たとえば税率が下がるタイミングや、どの控除特例を適用すべきかについても助言させていただきやすいです。

取材・文：亀梨奈美　撮影：ホリバトシタカ