抵当権とは？

抵当権とは、住宅ローンなどでお金を借りた人が返済できなくなった場合に備えて、金融機関が土地や建物を担保とする権利です。抵当権の付いたローンを「有担保ローン」、抵当権の付かないローンを「無担保ローン」と呼ぶことがあります。

 

抵当権を設定していると、担保の不動産が競売にかけられた場合に債権者である金融機関が売却代金から優先的に弁済を受けられます。抵当権は、返済が滞った場合に債権者が不利益を受けないように設定されるもので、住宅ローンでは抵当権を設定することが一般的です。

 

抵当権の設定は借り手にもメリットがあります。抵当権を設定している有担保ローンは、抵当権の付かない無担保ローンと比べて貸し倒れリスクが低くなるため、金利が低く設定される傾向があります。金利が低ければ、総返済額を抑えられる点もメリットです。また、有担保ローンは無担保ローンよりも借入総額が大きくなる傾向が見られます。借入可能額が大きければ、それだけ予算に余裕が生まれるでしょう。

 

 

根抵当権との違い

抵当権と間違えやすいものに「根抵当権（ねていとうけん）」があります。根抵当権とは、不動産の担保価値から借りられる上限額を決めておき、その範囲内であれば何度もお金を借りたり返したりできるものです。抵当権はローンを完済すると債務者側から抹消することができますが、根抵当権は当事者同士の合意がない限り消滅しません。元本の確定など所定の手続きを経て抹消する必要があります。

 

ただし、抵当権はお金を借りるたびに設定する必要がありますが、根抵当権は一度設定すれば、そのあとは再設定不要である点がメリットです。必要に応じて金融機関から繰り返し借り入れる企業が事業融資を受ける際などに設定されています。また個人でも、自宅を担保にお金を借りる「リバースモーゲージ」を利用する際に根抵当権を設定するケースがあります。

 

抵当権の設定は自分でできる？

法律上は自分で抵当権を設定することも可能です。しかし、実務では金融機関が司法書士による手続きを求めるケースが一般的です。なぜなら、抵当権の設定登記は必要書類が多く、手続きが複雑であるためです。万が一、登記手続きに不備があると、金融機関が担保権を適切に取得できず、融資実行やその後の手続きに支障が生じるおそれがあります。

 

ここで、抵当権設定を司法書士に依頼した場合の必要書類、費用、手続きの流れを解説します。

 

 

◇抵当権設定に必要な書類・印鑑

 

借主が抵当権設定登記で用意する主な書類や印鑑は以下のとおりです。

 

・登記申請書
・登記原因証明情報
・登記識別情報または登記済証
・印鑑証明書（３ヵ月以内のもの）
・身分証明書（運転免許証など）
・実印
・委任状（司法書士に依頼する場合）

 

登記識別情報または登記済証は、不動産の購入と同時に抵当権設定を行なう場合は不要です。

 

印鑑証明書は交付から３ヵ月以内のものを用意しましょう。

 

 

◇抵当権設定に必要な費用

 

抵当権設定の手続きに必要になる費用としては、以下が挙げられます。

 

・登録免許税：住宅ローン借入額の0.4％
・司法書士への報酬：５万～10万円程度が目安
・印鑑証明書、登記事項証明書などの必要書類の取得費：数千円程度

 

登録免許税は抵当権設定登記を行う際に納める税金で、納税額は住宅ローン借入額の0.4％です。なお、令和９（2027）年３月31日までに一定の要件を満たす住宅を取得し、その後１年以内に行う抵当権設定登記には軽減税率が適用され、0.1％になります。

 

たとえば、借入額が3,000万円の場合、抵当権設定登記にかかる登録免許税は「3,000万円×0.4％＝12万円」です。軽減税率が適用された場合は「3,000万円×0.1％＝3万円」になります。

 

司法書士に抵当権設定手続きを依頼するケースでは、依頼先によって変動するものの５万～10万円が報酬の目安です。

 

必要書類の取得費用は、書類１件当たりの手数料が数百円程度でも、複数の書類をそろえると合計で数千円かかることがあります。

 

 

◇抵当権設定の流れ

抵当権設定は以下の流れで行われます。

 

１.住宅ローン契約（金銭消費貸借契約）
２.抵当権設定契約
３.必要書類の準備
４.登記申請
５.抵当権者（金融機関）へ登記事項証明書を提出

 

まず、抵当権を設定する前に、金融機関と住宅ローン契約（金銭消費貸借契約）を交わします。住宅ローン契約を締結した上で、返済を担保するものとして抵当権設定契約を結ぶ流れです。

 

必要書類を集め、不動産所在地を管轄する法務局で抵当権設定登記を申請したあとは、抵当権の設定を証明するために登記事項証明書を取得して金融機関へ提出します。司法書士へ依頼している場合には、司法書士から登記事項証明書も送られてくるでしょう。登記手続きを司法書士に依頼した場合は、登記事項証明書の提出まで代行してもらえるケースが多いため、事前に対応範囲を確認しておくと安心です。

 

 

抵当権の抹消は自分でできる？

住宅ローンを完済すると抵当権の抹消が可能になります。ただし、抹消は金融機関が手続きしてくれるわけではありません。住宅ローン完済後に、金融機関から抵当権抹消に必要な書類が送られてくるため、自分で抹消手続きを行いましょう。

 

抵当権を抹消せず放置しておくと、さまざまなデメリットが生じます。たとえば、放置により金融機関から送られてきた書類を紛失すると再発行の手間がかかります。金融機関が合併や商号変更などをしている場合は再発行に大変な労力がかかるでしょう。

 

また抵当権が付いたままだと、その不動産を担保とした新たな借入れや売却が難しくなります。いつでも抹消できるのだから、借り入れや売却などで必要になった際に抹消すればよいのでは？と思うかもしれませんが、その時に書類の紛失などに気づいて抹消手続きに時間がかかれば、取引のタイミングを逃してしまうこともあるでしょう。以上のことから、ローン完済後は早めに抵当権抹消登記を済ませておくのがおすすめです。

 

抵当権の設定とは異なり、抹消は自分自身で法務局へ赴くか、オンラインで手続きを行うこともできます。ここでは、抵当権抹消に必要な書類や費用、手続きの流れを解説しましょう。

 

◇抵当権抹消に必要な書類

 

抵当権抹消に必要な主な書類は以下のとおりです。

 

・登記申請書
・登記識別情報または登記済証
・登記原因証明情報
・代理権限証明情報（委任状）

 

登記申請書は法務局のホームページから様式をダウンロードして作成できます。

 

登記識別情報、登記原因証明情報、代理権限証明情報は金融機関から送られてくるものです。日付などの記入漏れがないか確認しましょう。

 

上記書類の他に、金融機関の会社法人等番号も調べておく必要があります。会社法人等番号は金融機関から送付される書類で確認できることがありますが、記載がない場合は国税庁の法人番号公表サイトなどで調べられます。

 

 

◇抵当権抹消に必要な費用

 

抵当権抹消の手続きに必要になる費用としては、以下が挙げられます

 

・登録免許税：不動産１個につき1,000円
・司法書士への報酬：１万～２万円程度
・登記情報関連の実費：数百～数千円

 

抵当権は、建物と土地それぞれに設定されているのが一般的です。その場合は登録免許税が合計2,000円となります。なお、土地が複数筆ある場合は、その数に応じて登録免許税も増えます。

 

また、抵当権設定登記の手続きと同様に、抹消登記の手続きを司法書士に依頼する場合は１万～２万円程度の報酬が発生します。

 

加えて、抵当権抹消登記の手続きでは、登記情報確認のための登記事項証明書の取得費用や、書類受け取りのための郵送費、切手代などの実費がかかる点にも留意しましょう。

 

◇抵当権抹消の流れ

抵当権抹消の流れは以下のとおりです。

 

１. 必要書類の準備
２.登記申請書への記入
３.登録免許税の納付
４.法務局への申請

 

登録免許税は、税額分の収入印紙を購入し、登記申請書に貼り付けて提出します。その他は、税務署などへ現金で納付し、その際の領収書を登記申請書とともに提出する方法も選択可能です。

 

法務局への申請は窓口への持参または郵送で行います。事前に不動産所在地を管轄する法務局を確認しておきましょう。オンラインでの申請も可能ですが、書類は持参または郵送で提出しなければならないため注意が必要です。

 

登記が完了すると法務局から登記完了証が交付され手続きが完了します。登記完了証は窓口または郵送で受領できます。

 

 

住宅ローンを活用したマンション購入における抵当権設定・抹消の事例

ここからは、実際に住宅ローンを利用してマンションを購入するケースを例に、抵当権設定と抹消事例を解説します。

 

 

◇購入時の抵当権設定の流れ

 

住宅ローンを契約してマンションを購入する場合、まず金融機関との間で「住宅ローン契約（金銭消費貸借契約）」を締結します。金銭消費貸借契約とは、お金を借りる人と貸す人の間で、借入金額や返済期間、返済方法、金利などを定める契約です。

 

金銭消費貸借契約の締結後は、以下の流れで抵当権が設定されます。

 

１.金銭消費貸借契約と同じタイミングで抵当権設定契約を交わす
２.前項で紹介した必要書類をそろえる
３.抵当権設定登記を申請する（司法書士が代理で行うことが多い）
４.登記完了後、登記事項証明書を取得して金融機関へ提出する

 

◇ローン完済後の抵当権抹消の流れ

 

住宅ローンを完済すると、抵当権の担保する債権は消滅します。ただし、前述したとおり、住宅ローンを完済しても登記簿上の抵当権は自動的に抹消されません。そのため、別途抵当権抹消登記の手続きが必要となる点に留意しましょう。

 

マンションの住宅ローン完済後の抵当権抹消登記申請の流れは、以下のとおりです。

 

１. 必要書類の準備・登記申請書作成
２. 登録免許税を納付
３. 登記申請を行う（司法書士が代理で行うことが多い）
４. 登記完了後、登記事項証明書を取得し抵当権が抹消されていることを確認する

 

抵当権抹消に必要な書類は、住宅ローン完済後に抵当権者である金融機関から一式が送られてきます。それに加えて、登記申請書を作成し、司法書士へ依頼する場合は委任状に署名・押印して手続きを進めます。

 

 

◇ローンが返済できなくなった場合に生じるリスク

 

住宅ローンを返済できずに滞納が続くと、以下のトラブルに発展するリスクがあります。

 

・金融機関から督促状や電話で支払いを求められる
・金融機関から催告書が届く
・「期限の利益」喪失通知が届く

 

期限の利益とは、契約で定められた返済期限までは一括返済を求められず、分割で返済できる権利のことです。しかし、住宅ローンの滞納が続いて期限の利益を喪失すると、債権者から一括返済を求められる可能性があります。

 

また、住宅ローンの滞納が長期間続くと、債権者から「抵当権を行使される可能性」がある点にも注意が必要です。

 

抵当権が行使されるとどうなるのかについては、次章で詳しく解説します。

 

 

抵当権が行使されるとどうなる？

抵当権はどのような時に行使され、その後どうなるのでしょうか？ 抵当権はローンの滞納が続いて債務不履行の状態になると行使されます。債務不履行と判断される目安は、一般的に３〜６ヵ月以上滞納が続いた時で、１回の滞納で直ちに債務不履行と判断されるとは限りません。ただし、金融機関ごとに債務不履行の判断は異なるため、返済が遅れそうな場合は早めに相談するとよいでしょう。

住宅ローンの滞納が続くと、抵当権が行使され、住宅が差し押さえられる可能性があります。そして、最悪のケースでは住宅が競売にかけられ、手放さざるを得なくなるでしょう。競売にかけられた際は、相場価格よりも安く売却されることが多く、売却代金で住宅ローンが完済できなければ、残った住宅ローンを引き続き返済しなければなりません。

 

売却金額が低くなりがちな競売を避けるためには、相場に近い金額で売却できる「任意売却」を利用する方法などがあります。任意売却は金融機関の同意を得て売却するものです。いずれにしても返済が滞りそうになったら、状況が悪化する前に金融機関へ早めの相談をおすすめします。

 

 

抵当権行使による競売を避けるための対処法

抵当権が行使されてマンションが競売にかけられると、相場価格よりも安く売却され、競売後も残りの住宅ローンの返済が続く可能性があります。そのため、住宅ローンの返済が難しくなった場合は、競売に進む前に対処することが大切です。

 

ここからは、前述した任意売却をはじめ、競売を避けるための対処法を解説します。

 

 

◇任意売却

 

もし競売の手続きが開始されても、金融機関などの債権者から抵当権抹消の同意を得て一般の不動産市場で売却できれば、競売の回避が可能です。この方法を「任意売却」と呼びます。

 

任意売却では、競売と比べて市場価格に近い金額で不動産を売却できる点がメリットです。売却価格と債務者の資産を合わせて住宅ローンを返済できる見込みがあれば、金融機関などの債権者から同意を得られる可能性は高いでしょう。

 

ただし、競売の開札日前日までに売却手続きを完了する必要があるため、できる限り早く手続きを進めることが大切です。

 

 

◇住宅ローンの一括返済

 

住宅ローンを一括で返済できれば、金融機関などの債権者は抵当権を行使して競売を実行し、債権を回収する必要がなくなります。そのため、競売でマンションを売却されるリスクを回避できます。

 

ただし、住宅ローンの返済が滞っている状況で残債を一括返済するのは、現実的には難しいケースも少なくありません。親族からの援助や資産の売却などで資金を用意できる場合を除き、前述の任意売却、次項で解説する返済条件の見直しなど、他の方法も並行して検討することが大切です。

 

 

◇金融機関へ返済条件の変更を相談する

 

住宅ローンの返済が厳しくなった場合は、滞納する前に金融機関に相談することが重要です。早めに相談すれば、返済期間の延長や毎月の返済額の見直し、ボーナス返済の中止・減額など、返済条件の見直しに応じてもらえる可能性があります。特に、病気や失業、収入減少などやむを得ない事情によって返済が難しくなった場合は、相談に乗ってもらいやすいでしょう。

 

滞納が長期間続いてしまってからでは対処が難しくなるため、できるだけ早めに相談することが重要です。金融機関への相談の結果、返済条件を変更できれば、競売に進む前に問題を解決できるかもしれません。

 

ただし、相談によって返済条件の変更が認められたとしても、住宅ローンの返済そのものが免除されるわけではない点に留意しましょう。また、条件変更によって返済期間が延びた場合、結果的に支払うべき利息がかさんで総返済額が増える可能性もあります。

 

 

◇個人再生の住宅ローン特則を活用する

 

個人再生とは、裁判所を通じて住宅ローン以外の借金を大幅に減額してもらう手続きのことです。減額された借金は、再生計画に基づき原則３年（最長でも５年）の分割払いで返済していく仕組みです。

 

個人再生が適用されると、原則担保権が設定されている財産は処分されます。ただし、個人再生には「住宅資金特別条項（住宅ローン特則）」があり、再生計画にしたがって返済を続けることで、抵当権が設定されたマンションは手放さずに経済的な再生を図れる点が特徴です。

 

すでに競売手続きが始まっている場合でも、住宅ローン特則の利用が認められれば、競売を止められる可能性があります。ただし、競売で不動産が落札されていない、保証会社が代位弁済を行った日から６ヵ月以内に個人再生を申し立てるなどの条件を満たす必要がある点に注意しましょう。

 

 

◇リースバック

 

リースバックとは、自宅などの不動産を第三者へ売却し、その後は買い主と賃貸借契約を交わして同じ不動産に住み続ける方法です。不動産を売却して資金を確保しながら、住み慣れた家に引き続き住める点が特徴です。

 

抵当権が設定されたままでは、買主が権利上のリスクを負うためリースバックを実行するのが難しくなります。ただし、住宅ローン残債が不動産の売却価格を下回る「アンダーローン」の場合は売却金額で住宅ローンの完済が見込めるため、リースバックを利用できる可能性があります。したがって実務上は、売却代金などで住宅ローンが完済でき、抵当権を抹消できるかどうかが重要なポイントです。

 

一方、住宅ローン残債が不動産の売却価格を上回る「オーバーローン」の場合、リースバックの利用は難しいでしょう。

 

 

抵当権付きの不動産は売却できる？

不動産に抵当権が付いている場合でも、売却してはいけない決まりはないため売却自体は可能です。しかし、抵当権が付いているということは、ローンの借り主が返済をやめてしまうと抵当権者である金融機関によって競売にかけられる可能性があります。そのような物件の買い主は思うように見つからないでしょう。

 

そのため抵当権付きの不動産の場合は、売却価格で住宅ローンを完済して抵当権を抹消することが一般的です。ただし、売却価格がローンの残債よりも少ない場合は、自己資金で穴埋めしてローンを完済する必要があります。
自己資金での返済が難しい場合は、金融機関の同意を得て任意売却を行う方法もあります。

 

 

抵当権付きの不動産は相続できる？

抵当権付きの不動産は相続もできますが、住宅ローンの残債がある場合は、状況によっては相続人が返済を引き継ぐことになります。そのため、相続する住宅に多額の住宅ローンが残っている場合は、相続を放棄する選択肢もあり得るでしょう。

 

しかし、住宅ローンを借りる際には団体信用生命保険に入っているケースが多く、その場合、住宅ローンを借りた人が死亡した際の保険金によってローンは完済されるため、抵当権を抹消できます。

 

また、すでに住宅ローンを完済しており、抵当権を抹消していないだけのケースもあるでしょう。しかし、抵当権を抹消せず放置しているとさまざまなデメリットがあるため、相続後には早めに抵当権を抹消しましょう。

 

 

まとめ

今回は抵当権の内容や根抵当権との違い、設定・抹消手続きの流れなどを紹介しました。抵当権の仕組みや住宅ローン滞納時の流れなどをしっかりと理解しておけば、万が一返済が難しくなった場合でも、いきなり競売にかけられるのではなく、任意売却など少しでも有利な条件で返済を進められるでしょう。

 

また、競売を避けるためには、任意売却だけでなく個人再生の住宅ローン特則の活用やリースバックなども選択肢となります。状況に合わせて適した方法を選ぶためにも、どのような手段があるのか把握しておくことが重要です。

 

また、ローンを完済しても抵当権は自動的には抹消されないため、自分で抵当権の抹消を行うか司法書士へ依頼して抹消する必要があります。抵当権を抹消せずに放置すると将来の売却や新たな融資の際に支障が生じる可能性があるため、忘れずに抹消手続きを行いましょう。