2018年04月25日

 長谷工コーポレーションは、国内で最多となる31件のマンション建替えを推進してきた実績やノウハウを活かし、この度32件目となる「石澄住宅」(4階建て、184戸、築47年超)の建替え事業を推進し、「ブランシエラ池田石澄」(鉄筋コンクリ―ト造6階建て、128戸)が完成しました。
 マンションの建替えにおける、自社事業としての「ブランシエラシリーズ」では、首都圏の「ブランシエラ市川行徳」、近畿圏の「ブランシエラ千林大宮」・「ブランシエラ山本町南」に続いて4件目となります。今春に棟内モデルルームがオープンし、現在分譲販売中です。
 本建替え事業は、2011年に事業協力者として㈱長谷工コーポレーションが事業参画し、事業推進・設計・施工を行ってまいりました。また、引渡し時に保留床を㈱長谷工コーポレーションが買取り、その販売を長谷工アーベストが行い、マンション管理を長谷工コミュニティがそれぞれ担当するなど、長谷工グループがトータルプロデュースいたしました。

 今後も管理組合からのご要望に応えながら、長谷工グループの連携を強化して総合力を活かしたマンション建替え提案を行ってまいります。

[左:従前の「石澄住宅」の外観写真、右:従後の「ブランシエラ池田石澄」の外観写真]

1.「石澄住宅」建替え事業の概要
所在地:大阪府池田市畑2丁目5番
交 通:阪急宝塚線「石橋」駅よりバス8分・徒歩2分

本建替え事業の特徴は、以下の2点です。
全体敷地の約半分を保留敷地として売却を行い、その売却資金をもって建替え資金負担軽減を図るという関西初の保留敷地処分型の建替え事業である事。
参加組合員(デベロッパー)不在の為、建替組合自ら金融機関から資金調達を行い事業推進した事。


これらにより、今後の郊外型団地のモデル事業となる事や参加組合員(デベロッパー)不在であっても建替組合主導で事業推進が可能な実績が出来ました。このノウハウを生かし今後、あらゆるタイプの建替計画においても、物件ごとに特色のある建替え計画のご提案が出来るものと考えております。建替え推進決議以後、一括建替え決議までの間で建替検討委員会開催81回、一括建替え決議後の事業推進会議は、100 回を超える見込みです。その中で、建替組合の理事の方々の強い意志のもと、コンサルタント(合資会社ゼンクリエイト)と長谷工コーポレーションが三位一体となり、諸問題を乗り越えてきた結果、無事に竣工を迎えることが出来ました。

2.建替えに至った背景 

 1968年(昭和43年)に日本住宅公団(現 独立行政法人 都市再生機構)により分譲された石澄住宅は、全9棟184戸の郊外型団地でした。管理組合は、築35年目にあたる2003年(平成15年)、建物の劣化診断をして翌年に住民アンケートを行い、コストがかさむ大規模修繕でなく、先のことを考えて建替えを推進することになりました。2007年(平成19年)にゼンクリエイトをコンサルタントとして導入、築後42年が経過した2010年(平成22年)には「建替えを主体とした団地再生方針」を決定、石澄住宅建替推進委員会を発足し、翌2011年(平成23年)に事業協力者選定コンペで㈱長谷工コーポレーションが選定されました。

 本建替え事業は、地権者の建替え資金の負担軽減を図るため、航空法による高さ制限が掛かっている部分(全体敷地の約半分)を保留敷地(戸建用地)として総合住宅メーカーに売却することにしました。2013年(平成25年)12月、建替え決議が可決され、2014年(平成26年)3月、「石澄住宅マンション建替組合」が設立されました。2015年(平成27年)5月に権利変換認可、同年12月下旬には解体工事に着手、2017年(平成29年)1月、本体工事が着工しました。2018年(平成30年)3月、マンション128戸が竣工し、保留敷地には、戸建83区画が建設され、総開発面積2.3ヘクタール超のプロジェクトとなりました。

 又、本建替え事業敷地に隣接する石澄川沿いの敷地内に22本のソメイヨシノを植樹し、緑道整備で地域に貢献、既存樹のクスノキ1本と南京ハゼ2本を中庭に残す等、地権者の気持ちに寄り添う計画が実現出来ました。結果的には61戸の保留床が発生しましたが、当社が竣工時に一括購入して分譲を行い、新しいマンションには地権者67世帯の皆さまに再入居いただきました。

 

3.建替え事業の経緯経過

4.「ブランシエラ池田石澄」の概要

所在地: 大阪府池田市畑2丁目5番
交通: 阪急宝塚線「石橋」駅よりバス10分・徒歩2分
総戸数: 128戸(権利床67戸)
販売戸数: 61戸
敷地面積: 8,794.53㎡ 
構造・規模: 鉄筋コンクリート造 地上6階建
専有面積: 58.86㎡~95.32㎡
間取り: 2LDK~4LDK 
価格: 2,388万円~4,498万円
設計施工: 株式会社長谷工コーポレーション
竣工日: 平成30年(2018年)2月9日
入居日: 平成30年(2018年)3月16日
施主(売主): 石澄住宅マンション建替組合(長谷工コーポレーション)
販売提携(代理):長谷工アーベスト
管理会社:長谷工コミュニティ

5.「ブランシエラ池田石澄」の特徴

【安全・安心】
・24時間総合監視システム「アウル24」を導入

住戸内や共用部の異常に迅速に対応する、長谷工独自の総合監視システムを導入。 万一の非常時には各邸インターホンが警報を発し、監視センターに自動通報され、 警備会社が適切な1次対応を行い、2次対応では管理会社から技術者が駆付けます。
・「緑豊かな住まいづくり」をコンセプト
アプローチにはシンボルツリーを植えて豊かな潤いを印象づけます。 中庭は既存樹を中心とした、季節ごとに移り変わる自然に親しめる場所とします。 石澄川沿いはサクラを新植して、特徴的な風景を継承します。 樹種選定においては常緑樹を中心として緑量を保ちながら、住戸や近隣住宅近くは 秋の大量の落ち葉を抑制するように努めました。
・『防災3点セット』を装備
万一の災害時に必要不可欠となる、「水・食・トイレ」のライフラインとして   「非常用飲料水生成システム」・ベンチが炊き出し用かまどになる「かまどスツール」・ 「下水道直結トイレ」の『防災3点セット』をマンション内防災倉庫に常備しています。

【エコ・快適】
・「複層ガラス」を採用
2枚のガラスの間に空気を密封し、住戸内の全開口部の断熱性を向上させます。
・「プレミアムアフターサービス」を導入
従来よりもアフターサービス期間を延長、不具合を点検・修理する定期サービスの実施   を増加・延長するなど、マンション建設のプロが建物をチェック・対応します。


6.長谷工の建替え実績
 当社は、1984年のパレロワイヤル翠ヶ丘(兵庫県芦屋市)の建替え事業に携わって以来、 「石澄住宅建替え事業」を含め首都圏で16件、近畿圏で16件、合わせて32件のマンション建替えを事業協力者、設計・施工会社として推進してきました。
 建替え事業の推進においては、「修繕か建替えか」の検討から建物診断や耐震診断、修繕費用と建替え事業費の概算比較、建替え検討委員会の設立、合意形成、仮住まいの斡旋、再入居、入居後の管理、リフォームまで管理組合からの様々なご相談とご要望に応えています。
 

[首都圏] 16件

[近畿圏] 16件

Get ADOBE® READER®
PDFファイルをご覧いただくためには、
Adobe Readerが必要です。