なお、上記表の金額などは今後の税制改正で変更されることもあるため、最新情報を確認するようにしましょう。

 

 

◇子育て・若者夫婦世帯の借入限度額上乗せ措置

 

住宅ローン控除では、子育て世帯および若者夫婦世帯を対象に、借入限度額の上乗せ措置が設けられています。借入限度額が引き上げられることで、１年間に受けられる最大控除可能額も増える仕組みです。

 

・子育て世帯
　入居した年の12月31日時点で19歳未満の扶養親族がいる世帯
・若者夫婦世帯
　入居した年の12月31日時点で夫婦のいずれかが40歳未満の世帯

 

上乗せ措置を利用した場合の借入限度額と控除上限額は次のとおりです。

中古住宅でも上乗せ措置は適用されますが、省エネ基準を満たさないその他の住宅は対象外となり、借入限度額や控除期間は一般世帯と同じ条件が適用されます。また、上乗せ措置を利用する場合、床面積要件が50平方メートル以上と高く設定されている点にも注意しましょう。

 

 

◇2028年以降に入居する新築住宅での注意点

 

今回の税制改正では、2028年以降入居分の変更点についても言及されています。

 

まず、2028年以降に建築確認を受ける新築の省エネ基準適合住宅は、原則として住宅ローン控除の対象外となります。これは、遅くとも2030年までに、新築住宅における省エネ性能の義務水準がZEH水準へ引き上げられる予定になっているからです。ただし、2027年末までに建築確認を受けた住宅などについては、一定の経過措置があります。

 

さらに、2028年以降は土砂災害特別警戒区域や地すべり防止区域など、いわゆる「災害レッドゾーン」に建てられる新築住宅も控除の対象外となります（建替え・既存住宅・リフォームは適用対象）。

 

 

【2026年最新版】還付金シミュレーション早見表

会社員や公務員で住宅ローン控除の適用を受けると、控除分を還付金として受け取れます。実際にいくら受け取れるのか、早見表で確認してみましょう。

 

 

◇年収・借入額別の還付金早見表

 

2026年時点の制度内容をもとに、年収・住宅ローンの借入額によって、13年間で受けられる最大の控除額がどのように変わるのかをシミュレーションしました。試算の前提条件は以下のとおりです。

 

【試算の前提条件】
・2026年１月に長期優良住宅の認定を受けた新築マンションに入居
・子育て世帯の上乗せ措置適用あり
・配偶者控除、扶養控除等は考慮しない
・住宅ローンは単独名義
・住宅ローンは35年ローン、固定金利2.5％、ボーナス払いなし

◇還付金の金額に差が出る理由

 

早見表を見ると、年収と借入額の組み合わせによって、還付金に差があることが分かります。この理由は、住宅ローン控除が税額控除であり、所得税額から直接減額される仕組みだからです。

 

住宅ローン残高などから算出した控除可能額がその年の所得税額を上回る場合、所得税だけでは全額を控除しきれません。この場合は、一定の範囲で翌年度の住民税からも控除されます。住民税から控除できる金額は原則として所得税の課税総所得金額等の５％で、年間９万7,500円が上限です。所得税と住民税の控除枠を超える分に関しては控除されません。

 

よって、「所得が多い＝所得税の納税額が多い」方ほど、実際に受けられる控除額が大きくなります。ただし、控除可能額は年末のローン残高で判断されるため、控除期間中に返済が進んで年末のローン残高が借入限度額を下回ると、満額での控除は受けられません。

 

 

住宅ローン控除で還付金を受け取る方法

住宅ローン控除で還付金を受け取る方法は、１回目と２回目以降で手続き方法や必要書類が異なります。それぞれの手続き方法や、手続きを忘れた場合の扱いを解説します。

 

 

◇確定申告と年末調整の手続きフローの違い

 

１回目の手続きは、必要書類を作成・準備し、入居した翌年の確定申告の期間中に税務署へ提出することになります。会社員など、普段確定申告をしない場合でも初回だけは確定申告をしなければなりません。確定申告は原則として２月16日から３月15日までの間（年によって異なる場合あり）に行います。確定申告の流れと主な必要書類は次のとおりです。

 

【１回目】確定申告（入居した翌年の２月16日〜３月15日の間）

＜申請の流れ＞
１.必要な書類の準備
２.確定申告書の作成
３.書類の提出

＜主な必要書類＞
・確定申告書
・住宅借入金等特別控除額の計算明細書
・【証明書方式の場合のみ】住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書
・登記事項証明書
・工事請負契約書または売買契約書の写し
※金融機関が調書方式に対応している場合、年末残高証明書などの添付は原則不要。

＜作成方法＞
確定申告書は、国税庁のWebサイト「確定申告書等作成コーナー」で作成できます。作成後は、そのままe-Taxを利用してオンラインで提出することも可能です。

＜提出方法＞
居住地を管轄する税務署へ、持参・郵送・e-Taxのいずれかの方法で提出。

 

会社員など勤務先で年末調整をしているのであれば、初年度のみ確定申告が必要で、２回目以降は勤務先の年末調整で住宅ローン控除の適用を受けられます。

 

 

【２回目以降】年末調整（毎年10〜11月頃）

＜申請の流れ＞
１.必要な書類の準備
２.必要書類の提出 

＜主な必要書類＞
・【証明書方式の場合のみ】住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書
・給与所得者の住宅借入金等特別控除申告書兼住宅借入金等特別控除計算明細書

＜作成方法＞
証明書方式の場合、「住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書」は金融機関から送られてくるものを添付。調書方式の場合、毎年11月中旬頃、e-Tax のメッセージボックスに「住宅借入金等特別控除証明書」が届きます。

「給与所得者の住宅借入金等特別控除申告書兼住宅借入金等特別控除計算明細書」は、税務署から送られてくるものに必要事項を記載します。

＜提出方法＞
上記２つの書類を勤務先に提出。借入先の金融機関が調書方式に対応している場合、税務当局から提供される年末残高情報を反映した住宅借入金等特別控除証明書をダウンロードし、住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書（電子データまたは書面）とあわせて勤務先に提出します。

 

 

◇手続きを忘れた場合の扱い

 

会社員など基本的に確定申告の必要がない人が、初年度の住宅ローン控除の手続きを忘れていた場合には、５年以内であればあとからでも還付申告を行えます。この「５年以内」というのは住居に入居した次の１月１日から５年以内です。

 

確定申告を済ませたあとで、住宅ローン控除の申請漏れに気付いた場合は、申告状況や時期によって扱いが異なります。確定申告では、計算ミスなどがあった際に訂正を申請する「更正の請求」という仕組みがあります。このような仕組みの対象となるかを含め、所轄税務署または税理士に確認してください。

 

 

◇自営業やフリーランスは２年目以降も確定申告が必要

 

自営業や個人事業主（フリーランス）の場合、会社員・公務員のように年末調整を受けることができません。そのため、控除期間の２年目以降も、確定申告で毎年申請する必要があります。２年目以降の申請における必要書類は次のとおりです。

 

・確定申告書

・（特定増改築等）住宅借入金等特別控除額の計算明細書
・【証明書方式の場合】住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書

「（特定増改築等）住宅借入金等特別控除額の計算明細書」は、国税庁Webサイトや税務署で取得できます。また、国税庁「確定申告書等作成コーナー」を利用すれば、他の確定申告書類とともにオンライン上で計算明細書の作成が可能です。

 

 

▶︎参考：国税庁「A1-1 申告書・申告書付表と税額計算書等 一覧（申告所得税）」
▶︎参考：国税庁「確定申告書等作成コーナー」

 

 

住宅ローン控除の還付金が戻るタイミング

住宅ローン控除で還付金が振り込まれるタイミングは、申請方法が確定申告か年末調整かで異なります。各方法による還付時期の目安を解説します。

 

 

◇確定申告での還付時期

 

住宅ローン控除を初めて受ける会社員や公務員の方、年末調整を受けない自営業者・個人事業主（フリーランス）の場合、所得税から控除される分は、確定申告手続き完了から１～２ヵ月程度で指定した銀行口座に振り込まれます。e-Taxで申告した場合には少し短くなり、３週間程度で振り込まれるのが一般的です。

 

確定申告期間は２月16日〜３月15日（年によって異なる場合あり）なので、目安としては、e-Taxであれば３月上旬〜４月上旬、窓口や郵送での申告であれば３月中旬〜５月中旬頃には振り込まれるでしょう。

 

 

◇年末調整での還付時期

 

会社員や公務員が２年目以降に年末調整で申請する場合、手続きが10月から11月にかけて行われ、還付金は12月または１月の給与と一緒に支払われるのが基本です。勤務先によって還付時期や支給方法が異なるケースもあるため、詳しく知りたいときは事前に会社の担当部署へ確認するとよいでしょう。

 

 

住宅ローン控除の還付金が思ったより少ない原因とは？

住宅ローン控除の手続きをしたものの、思ったよりも還付金が少なかったと思われた方もいるかもしれません。還付金が少ないと感じる原因にはどのようなものがあるのでしょうか。主な原因を二つ紹介します。

 

 

◇還付上限を超えている

 

一つ目の原因として、還付上限を超えていることが考えられます。たとえば、住宅ローン残高が借入限度額を超えているケースです。

 

長期優良住宅認定を受けている新築マンション購入のために住宅ローンを借り入れ、年末時点での住宅ローン残高が6,000万円だったとします。子育て世帯等の上乗せ措置が適用される場合の借入限度額は5,000万円なので、最大控除可能額は「5,000万×0.7％＝35万円」です。このとき、限度額を超過した1,000万円分は控除対象外となるため、思ったよりも還付金が少ないと感じる可能性があります。

 

また、所得税が住宅ローン残高の0.7％より少ない場合も、還付金が少なすぎると感じてしまうかもしれません。先ほどの控除額が35万円の例で考えてみましょう。このケースで所得税が仮に30万円だとすると、所得税から控除されて還付されるのは30万円だけです。残った５万円については、住民税の控除上限の範囲内で翌年度の住民税から控除されます。

 

 

◇住民税から控除されている

 

前述のとおり、所得税から控除しきれなかった住宅ローン控除額は、翌年の住民税から控除されます。所得税のように差額が還付されるわけではないため、手元に入ってくるお金が少ないように感じるかもしれません。しかし、毎年６月に送られてくる住民税決定通知書を確認すると、住宅ローン控除分が反映されて住民税が少なくなっているはずです。

 

ただし、住民税の控除にも上限があり、上限を超えた分は控除が受けられなくなります。上限は「前年分の所得税の課税総所得金額等の５％（上限９万7,500円）」または「所得税で控除しきれなかった金額」のいずれか低いほうです。つまり、住民税からの控除は最大でも９万7,500円となり、この額を超えた分は控除されません。

 

 

まとめ

令和８（2026）年度税制改正により、住宅種別ごとの借入限度額や床面積要件などが変更されました。さらに2028年以降、新築の省エネ基準適合住宅が適用対象外（登記簿上の
建築日付が 2028 年６月 30 日までの住宅は適用対象）となるなど、制度の一部見直しも予定されています。

 

これから住宅ローンを利用してマンションの購入を検討している場合は、住宅ローン控除の最新要件を確認し、適用の可否と具体的にどれくらい節税できるのかを把握しておきましょう。また、住宅ローン控除を初めて受ける年は会社員や公務員の方も確定申告が必要です。必要書類や申告方法を事前に確認し、入居した翌年の手続きを忘れないようにしましょう。