耐震基準とは？

「耐震基準」とは、一定の強さの地震に耐えられる建物の構造の基準です。建築基準法によって定められており、建物を設計する上で、重要な基準の一つとなっています。

 

建築基準法の目的は「建築物の敷地、構造、設備及び用途に関する最低の基準を定めて、国民の生命、健康及び財産の保護を図り、もつて公共の福祉の増進に資すること（建築基準法第一章第一条）」です。

 

つまり、建築基準法は、建物自体を守ることを目的としているのではなく、あくまで建物内部の人命や財産を守ることを目的として定められた法律であるといえます。

建築基準法によって定められている耐震基準も、大地震が発生した際に、家屋の崩壊・倒壊によって人命が失われることを防ぐための基準です。そのため、耐震基準を満たしている建物であっても、大地震後にそのまま居住し続けられるとは限らないという点は押さえておきましょう。

 

耐震基準は大地震が起こるたびに見直されており、現在では「旧耐震基準」「新耐震基準」「2000年基準（現行耐震基準）※木造建築物が対象」の３つの基準が存在しています。

 

 

新耐震基準とは？いつから適用されている？

建築基準法は1950年に施行されました。

 

耐震基準は、1978年の宮城県沖地震をきっかけに大きく改正され、新しい耐震基準は1981年６月１日に施行されました。

 

この大改正を境に、1981年５月31日までの耐震基準は「旧耐震基準」、1981年６月１日以降の耐震基準は「新耐震基準」と呼ばれています。

 

建物が旧耐震基準か新耐震基準かを見分ける方法は、次のとおりです。

 

旧耐震基準：建築確認の完了日が1981年５月31日以前まで
新耐震基準：建築確認の完了日が1981年６月１日以降

 

1981年６月以降に竣工した建物でも、建築確認の完了日によっては旧耐震基準で建築されているケースがある点は理解しておきましょう。

 

現在は、木造住宅の耐震性向上を目的として、新耐震基準をさらに強化した「2000年基準（現行耐震基準）」が設けられています。

 

1995年に発生した阪神・淡路大震災をきっかけに、建築基準法は再び大きく改正されました。2000年基準（現行耐震基準）は、その際に新しく定められた基準です。

 

2000年基準（現行耐震基準）では、地盤を考慮した基礎設計や、建物の基礎部分と柱の接合部に取り付ける金具、耐力壁と呼ばれる壁の配置などが定められています。

現在、家を建てる場合は2000年基準（現行耐震基準）が適用されます。ただし、2000年基準（現行耐震基準）は木造住宅に適用される基準のため、マンションの建築にはあまり関係ありません。

 

 

新耐震基準と旧耐震基準の違いについて

現在、日本には旧耐震基準と新耐震基準、2000年基準「（現行耐震基準）」または「木造建築物が対象」のそれぞれの建物が存在します。旧耐震基準と新耐震基準にはどのような違いがあるのでしょうか。

 

それぞれの耐震基準について、詳しく見ていきましょう。

 

◇旧耐震基準

 

旧耐震基準は、建築基準法が施行された1950年11月23日から1981年５月31日まで適用されていた耐震基準です。

 

旧耐震基準では、震度５程度の中規模地震を受けたとしても、建物が倒壊・崩壊しないと考えられる基準が設けられていました。

 

旧耐震基準は中規模地震しか考慮されていないため、震度５程度の地震には耐えられるものの、それ以上の大地震では倒壊の恐れがありました。

 

また、旧耐震基準では、震度５程度の地震で倒壊はしないものの、建物に損傷が生じる可能性も少なくありません。

 

1978年にマグニチュード7.4（震度５）を観測した宮城県沖地震が発生し、建物やブロック塀の倒壊などにより甚大な被害がもたらされたことをきっかけに、耐震基準が見直されることとなったのです。

 

 

◇新耐震基準

 

新耐震基準は、1981年６月１日から施行された耐震基準です。

 

新耐震基準は、宮城県沖地震の被害を受け、震度６強程度の大地震でも、建物が倒壊・崩壊せず、人命や財産を守れることが基準となっています。

 

新耐震基準は旧耐震基準と比べ、耐震性に関する規定がより厳格化されました。新耐震基準では、震度５程度の中地震では軽微なひび割れ程度にとどまり、建物は損壊しない基準が設けられています。

 

新耐震基準では、大地震に耐えられるよう「一次設計（許容応力度計算）」と「二次設計（保有水平耐力計算）」の二段階にわたって耐震チェックが行われます。

 

一次設計とは、震度５程度の中規模な地震でも建物が倒壊しないという検証です。それに対し、二次設計とは、震度６強から震度７の大規模な地震でも建物が倒壊・崩壊せず、内部の人命や財産を守れることを検証するものです。

 

旧耐震基準では一次設計のみ実施されていましたが、1981年６月以降の新耐震基準では、一次設計と二次設計の２つの検証を行うことが定められました。

 

 

新耐震基準か旧耐震基準か確認する方法

地震対策を考える上で、自分の住んでいる建物が新耐震基準を満たしているのかを知っておくことは重要です。家屋が新耐震基準か旧耐震基準かを確認するには、主に以下の２つの方法があります。

 

・建築確認日を確認する
・建築に関する調査書を取り寄せる

 

それぞれの内容について、詳しく見ていきましょう。

 

◇建築確認日を確認する

 

耐震基準は「建築確認日」から知ることができます。

 

建築確認とは、建物を建てる前に、建築計画が法令に反していないかを行政が審査することです。つまり、建築確認日とは、建築確認申請が受理された日のことを指します。

 

建築確認日が1981年５月31日以前であれば旧耐震基準が適用されており、1981年６月１日以降であれば新耐震基準が適用されていると考えられます。

 

耐震基準を確認する際に注意すべきは、竣工日や築年月ではなく、建築確認日を確認するということです。たとえば、1982年に竣工された建物であっても、建築確認日が1981年５月31日以前であれば旧耐震基準が適用されている可能性があります。

 

物件を購入する前に建築確認日を調べるのは難しいため、耐震基準を知りたい場合は物件の所有者に確認するとよいでしょう。建築確認日を調べる際は、建築確認通知書（確認済証）に記載されている発行日を見ます。

 

マンションの場合、規模の大きなマンションであれば建築工事期間が１年半以上かかる場合もあり、その場合は旧耐震基準となっている可能性があります。ですので、建築確認申請の受理日がいつなのかが重要となります。

 

中古マンションで耐震基準を調べたい場合には、不動産会社に依頼して建築確認通知書や検査済証などに記載されている建築確認申請が受理された日をチェックする必要があります。

 

◇建築に関する調査書を取り寄せる

 

建築確認通知書を紛失しているような場合は、「建築計画概要書」や「建築確認台帳記載事項証明」などの建築に関する調査書を取り寄せることで、建築確認日を確かめることが可能です。 

 

「建築計画概要書」は、敷地面積、建物の大きさや高さ、建築計画の概要などが記載されている書類です。建築計画概要書は、各自治体の担当窓口に問い合わせれば、無料で閲覧できます。

 

建築計画概要書には申請日と建築確認日の２つの日付が記載されているため、建築計画概要書を受領する際はどちらの日付が建築確認日なのかを確認するようにしましょう。

 

建築確認台帳記載事項証明とは、建築確認通知書を紛失してしまった際に、建築確認通知書の代わりに発行される書類です。建築確認台帳記載事項証明は、各自治体の担当窓口にて有料で発行できます。

 

建築確認台帳記載事項証明の取り寄せには、建物の建築年や建築当時の地名や番地など、物件を特定できる情報が必要となります。物件の特定に時間がかかる場合は、即日発行できない可能性もあるため、時間に余裕を持って発行手続きをするとよいでしょう。

 

 

中古物件の購入において新耐震基準が適用されているメリット

中古物件を購入する際に、新耐震基準が適用されているかどうかは気になるポイントです。新耐震基準が適用されている場合は、大規模な地震が起きた際の安全性に加えて、住宅ローンにも影響があります。

 

中古物件を購入する際、新耐震基準が適用されていることで得られる３つのメリットについて見ていきましょう。

 

・震災に対する安全面に配慮されている
・住宅ローン控除を受けることができる
・フラット35の利用が可能

 

 

◇震災に対する安全面に配慮されている

 

新耐震基準の物件を購入する大きなメリットは、地震発生時の安全性が高いという点です。

 

新耐震基準の物件は、震度６強から震度７の大地震が起きた場合でも、倒壊しないよう設計されており、旧耐震基準よりも安全面で優れています。

 

もし旧耐震基準の物件を購入する場合は、購入後に耐震補強工事が必要となることを理解しておきましょう。

 

 

◇住宅ローン控除を受けることができる

 

新耐震基準が適用されている物件を購入する場合は、「住宅ローン控除」を受けられるという節税のメリットもあります。

 

中古物件における住宅ローン控除とは、住宅ローンを利用して物件を購入した場合に、住宅ローンの年末残高の0.7％が所得税額から最大で10年間控除される「住宅借入金等特別控除」の適用を受けられるというものです。

 

中古物件で住宅ローン控除を受けるには、購入する物件が新耐震基準を満たしていることが条件になります。

 

2021年までは、マンションなどの耐火住宅は築25年、木造住宅などの非耐火住宅は築20年という適用条件がありました。適用条件を満たしていない場合は、既存住宅売買瑕疵担保責任保険契約に係る付保証明書や、耐震基準適合証明書が必要でした。

 

しかし、2022年の法改正で、1982年以降の住宅は新耐震基準が適用されているとして、これらの書類の提出が不要となり、手続きが簡略化されました。

 

住宅ローン控除を申請する際は、必ず国税庁の公式サイトで最新情報を確認するようにしましょう。

 

国税庁｜住宅ローン控除を受ける方へ（令和７年分確定申告特集）

 

◇フラット35の利用が可能

 

「フラット35」とは、住宅の購入や新築・リフォームなどの際に利用できる住宅ローンの一つです。フラット35は、中古物件であっても、耐久性基準に適合する住宅であれば旧耐震基準でも利用できます。

 

フラット35は、民間金融機関と住宅金融支援機構が提携して提供しており、最長35年の固定金利で住宅ローンを組むことができます。また、フラット35は、民間金融機関と比べて厳しい審査がない点も特徴です。

 

「フラット35」公式サイト

 

 

◇資産価値が維持されやすい

 

不動産査定では耐震性が大きな評価ポイントとなるため、新耐震基準で建てられたマンションは安全性が高く評価され、資産価値も維持されやすい傾向があります。さらに、前述のとおり住宅ローン控除を利用しやすく、フラット35の対象にもなるなど購入希望者にとってメリットが多いため、将来売却する際に買い手が見つかりやすい点も魅力です。

 

一方、旧耐震基準のマンションは地震リスクが高いと判断されやすく、耐震補強が必要になる可能性もあることから、売却時に不利になるケースが少なくありません。こうした理由から、将来的に売却の可能性がある場合は新耐震基準のマンションを選ぶほうが資産価値を維持しやすく、売却時にも有利といえます。

 

 

◇保険や融資で有利になる

 

新耐震基準で建てられたマンションは、保険や住宅ローンの面でも大きなメリットがあります。地震保険では耐震性が高い建物ほど保険料が割安になる制度があり、耐震等級に応じて最大50％の割引が適用されることもあります。

 

また、住宅ローン審査でも「新耐震基準に適合しているか」が重要な条件となるケースが多く、旧耐震基準の物件は融資対象外となったり、審査が厳しくなったりすることがあります。新耐震基準のマンションであれば金融機関の基準を満たしやすく、ローン審査がスムーズに進む傾向があります。

 

 

旧耐震基準の中古マンションを購入するリスクや注意点

旧耐震基準の中古マンションは、築年数が古い分、同エリアの新耐震基準の物件と比べて価格が抑えられているケースが多く、中古物件の中でも特にリーズナブルな傾向があります。立地や周辺環境に恵まれている物件も少なくなく、「この条件でこの価格なら」と魅力的に感じられることもあるでしょう。

 

しかし、旧耐震基準の物件の購入を検討する場合には、次に挙げるようなリスクや注意点を十分に理解した上で「本当に納得して購入できるかどうか」を慎重に見極めることが大切です。

 

 

◇耐震性が低いケースがある

 

旧耐震基準で建てられたマンションの場合、新耐震基準を満たしているかどうかが明確ではありません。もし満たしていない場合、大地震の際に耐震性の低さが原因で損壊・倒壊する恐れがあります。

 

ただし、「旧耐震＝耐震性が不十分」という単純な図式で判断するのは早計です。旧耐震基準の物件であっても、過去に耐震診断を受けて「耐震基準適合証明書」を取得している場合は新耐震基準を満たしています。

 

この証明書がある物件であれば住宅ローン控除などの適用も可能になるため、購入検討時には耐震診断の有無を必ず確認しておきましょう。

 

 

◇早期に建て替えが行われる可能性がある

 

旧耐震基準のマンションでは、建物や設備・配管の寿命がまだ十分に残っていたとしても、早い段階で建て替えが検討される可能性があります。これは、旧耐震基準の物件は買い手がつきにくく資産価値が下がりやすいことから、将来的な市場性を考慮して建て替えの議論が進むケースがあるためです。

 

さらに、2026年４月から施行された改正区分所有法では、耐震性が不足しているマンションの建て替え決議に必要な賛成割合が「５分の４以上」から「４分の３以上」へと緩和されます。この変更により、これまで合意形成が難しく建て替えが進まなかった旧耐震基準のマンションでも、建て替えが現実的な選択肢として浮上する可能性があります。

 

こうした動きも踏まえ、旧耐震基準の物件を購入する際は「将来的に建て替えが行われるリスクや負担」についてもしっかりと理解しておくことが大切です。

 

◇高額な修繕積立金を支払わなければならない場合がある

 

旧耐震基準のマンションでは老朽化が進んでいることが多く、その分、修繕積立金が高く設定されているケースがあります。修繕積立金とは、エントランスやエレベーターといった共用部分の修繕費用をまかなうために住民が毎月支払う積立金です。一般的に築年数が古くなるほど必要な修繕が増えるため、積立金も増額されやすい傾向にあります。

 

さらに、マンション購入後に修繕積立金が引き上げられる可能性も否定できません。将来的な負担を見誤らないためにも、購入前には修繕積立金の推移や見直し履歴を確認し、今後どの程度の費用負担が想定されるのかを把握しておきましょう。

 

◇設備や配管が老朽化している可能性がある

 

旧耐震基準のマンションは築年数が経過しているため、建物そのものだけでなく、共用部分の設備や配管も老朽化している可能性があります。過去の大規模修繕で適切に更新されていれば問題の発生は抑えられますが、必要な修繕が後回しにされている場合、漏水や停電といったトラブルが発生するリスクが高いといえるでしょう。

特に漏水は、日常生活に大きな支障をきたすだけでなく、建物の構造部分にダメージを与え、結果的に建物全体の寿命を縮める恐れもあります。こうしたリスクを避けるためにも、購入前には設備や配管の更新履歴や管理状況をしっかりと確認しておくことが大切です。

 

 

旧耐震基準のマンションを選ぶ際に注目すべきポイント

旧耐震基準のマンションにはさまざまなリスクがあるものの、条件次第では十分に購入を検討できる場合もあります。ここでは、判断基準となるポイントを解説します。

 

 

◇過去に耐震診断を受けているか

 

前述のとおり、旧耐震基準で建てられたマンションだからといって、必ずしも耐震性が不足しているとは限りません。過去に耐震診断を受け、「十分な耐震性を有している」と証明されている物件であれば、購入しても問題ないケースがあります。

 

耐震診断に適合している物件では「耐震基準適合証明書」を取得でき、住宅ローン控除の申請も可能です。一方、診断で問題点が指摘されている場合は、耐震補強が実施されているか、または今後補強を行う予定があるかを確認しておくことが重要です。

 

 

◇壁式構造で建てられているか

 

マンションの構造には大きく「壁式構造」と「ラーメン構造」があり、現在主流となっているのはラーメン構造です。一方で、耐力壁で建物を支える壁式構造は地震の揺れに強いとされており、この構造の物件を選ぶことで大地震時の被害リスクを抑えられる可能性があります。

 

特に、公営団地などの低層集合住宅では壁式構造が採用されていることが多く、旧耐震基準であっても十分な耐震性を備えているケースがあります。ただし、耐震補強の実施状況や管理体制については、購入前に必ず確認しておきましょう。

 

 

◇修繕積立金や管理費をしっかり徴収できているか

 

管理組合が適切に機能しているかどうかも、旧耐震基準のマンションを選ぶ上で重要な判断材料です。修繕積立金の積立状況が不十分だったり、管理費の回収率が低かったりする物件では、日頃の建物管理や将来の大規模修繕が適切に行われないリスクがあります。

 

旧耐震基準の物件は築年数が経過しているため、近い将来に大規模修繕が必要となるケースも多いものです。そのため、修繕積立金の残高や過去の見直し履歴、管理組合の運営状況を確認し、適切な体制が整っている物件を選ぶことで将来的なリスクを軽減できます。

 

 

まとめ

新耐震基準と旧耐震基準の違いを理解することは、中古マンション選びにおいて非常に重要です。

 

新耐震基準の物件は安全性が高く、住宅ローン控除やフラット35の利用など金融面でも有利です。一方、旧耐震基準の物件は価格面で魅力があるものの、耐震性や修繕費、将来的な建て替えリスクなど注意点も多くあります。

 

どちらを選ぶ場合でも、建築確認日や耐震診断の有無、管理状況などを丁寧に確認し、長く安心して暮らせる住まいかどうかをしっかりと見極めましょう。

 

 

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