マンションのリノベーションとは

リノベーションは、英語で「renovation」と表記します。建築業界では「マンションなどの既存建築物を改修して機能や価値を向上させること」を意味する言葉として使われています。

 

具体的には、以下のように間取りや設備を大きく変えるような改修工事がリノベーションとして挙げられます。

 

・家族が増えるため部屋数を増やす
・リモートワークのために、新たに仕事スペースをつくる
・和室と台所の仕切りをなくし、広いダイニングキッチンにする　など

 

近年は、中古マンションを購入して自分たちのライフスタイルに合った住まいをつくるリノベーションへの関心が高まっています。利便性の高いエリアでは新築マンションの価格が高くなっていることもあり、立地を重視しながら自分好みの住空間をつくれる中古マンションのリノベーションも選択肢の一つです。

 

また、建築資材や人件費の上昇、都市部の住宅需要集中などを背景に、新築マンションの価格が高騰していることも背景として挙げられます。

 

さらに、アパレルやインテリア、ライフスタイル系などのブランドが手掛けるデザイン性の高い住宅やリノベーション事例が広く紹介されるようになり、リノベーションの魅力が幅広い層に知られるきっかけとなっています。

 

 

 

リノベーションとリフォームの違い

リノベーションと混同されやすい言葉に、リフォームがあります。

 

リフォーム（reform）は一般的に「老朽化した部分を改修して、新築の状態に近づけること」です。たとえば、古くなったキッチンや浴室の交換、壁紙の張り替えなどです。リノベーションは既存の住まいに大規模な改修を行い、性能や機能、デザインなどを向上させる工事を指すのが一般的です。

つまり、リフォームが「新築時の状態に戻す・機能回復」をさせるものであるのに対して、リノベーションは「既存の住まいに新たな機能や価値を加える」ものを指します。

 

この二つを規模で比べると、一般的にリノベーションのほうが大がかりな工事になる傾向があります。また、リノベーションには、住戸全体を大規模に改修する「フルリノベーション」や、内装・設備などを撤去して構造躯体に近い状態からつくり直す「スケルトンリノベーション」といった方法もあります。

 

 

マンションのリノベーションの費用相場

マンションのリノベーション費用は、工事範囲や住戸の広さ、設備・建材のグレードによって大きく変わってきます。

 

たとえば、キッチンや浴室、内装などを部分的に改修する場合は数十万円から対応できるケースがあります。一方、間取り変更や水回り設備の交換、配管の更新を伴うフルリノベーションでは、数百万円から1,000万円以上かかることも珍しくありません。

 

また、近年は建築資材価格や人件費の上昇を背景に、リノベーション費用も高騰傾向にあります。そのため、希望する工事内容や優先順位を整理した上で、複数の施工会社から見積もりを取り、費用と工事内容を比較・検討することが大切です。

 

 

◇部分リノベーションの費用相場

 

部分リノベーションは、工事する箇所を限定することでフルリノベーションより費用を抑えられます。おおよその目安は以下のとおりです。

実際の費用は、設備のグレードや工事範囲によって大きく変動します。

 

たとえば、キッチンを壁付けから対面式へ変更する場合や、水回りの位置を移動する場合は配管や排気ダクトの工事が必要になるため、追加費用が発生することがあります。

 

また、築年数が古いマンションでは、解体後に配管の交換などが必要になる場合もあるでしょう。そのため、見積もりを比較する際は、金額だけでなく、工事内容や追加費用が発生する条件についても確認することが重要です。

 

 

◇フルリノベーションの費用相場

 

マンション全体を改修するフルリノベーションは、間取り変更や設備交換、内装の刷新などをまとめて行うため、部分リノベーションより費用が高くなります。費用は主に専有面積によって異なります。おおよその目安は以下のとおりです。

フルリノベーションのように、間取り変更や配管更新を伴う全面改修では、一般的にマンションでは１㎡当たり15万円程度が一つの目安です。ただし、設備のグレードや造作家具の有無、配管・配線の更新範囲などによって費用は大きく変動します。

 

また、築年数が古いマンションでは、解体後に想定外の補修工事が必要となり、追加費用が発生するケースもあるため、見積もり時に工事内容を十分確認しておきましょう。

 

 

マンションのリノベーションの工期

マンションのリノベーション工期は、工事の規模や内容によって大きく異なります。

 

キッチンや浴室など一部のみを改修する部分リノベーションであれば、数日から２週間程度、工事内容によっては数週間から３ヵ月程度かかるケースも見られます。一方、間取り変更や設備交換を伴うフルリノベーションでは、設計から工事完了まで４～７ヵ月程度かかるケースが一般的です。

 

また、マンションでは工事前に管理組合への申請や近隣住戸への周知が必要になる場合があり、契約後すぐに着工できるとは限りません。さらに、解体後に配管や下地の劣化が見つかった場合や、設備・建材の納期が遅れた場合は、当初の予定より工期が延びることもあります。

 

そのため、工事期間だけでなく、設計や各種申請などの準備期間も含めて、余裕を持ったスケジュールを立てることが大切です。

 

 

マンションのリノベーションにおける二つの選択肢

これからマンションを購入する場合、「中古物件を購入後にリノベーションする場合」と「リノベーション済み物件を買う場合」の二つの選択肢があります。

 

どちらもリノベーションされた住まいを手に入れられますが、費用や自由度、入居までの期間、購入後の手間などに違いがあります。そのため、それぞれの特徴を理解した上で、自分の希望や予算に合った方法を選ぶことが必要です。

 

以下、「中古マンションを購入後にリノベーションする場合」と「リノベーション済みマンションを買う場合」の違いをまとめました。

上記を踏まえ、ここからは「購入した中古マンションをリノベーションする場合」と「リノベーション済みマンションを買う場合」のメリット・デメリットをそれぞれ詳しく見ていきましょう。

 

 

中古マンション購入後にリノベーションをするメリット・デメリット

中古マンションをリノベーションする方法には、以下の２種類があります。

 

・業者に工事を依頼する方法
・DIY感覚でセルフリノベーションする方法

 

いずれの方法にも共通するメリット・デメリットは、以下のとおりです。

 

 

◇中古マンション購入後にリノベーションをするメリット

 

中古マンションは、新築マンションと比べると数や種類が豊富です。そのため、たくさんの選択肢から希望に沿う物件を選べます。

 

自分の工夫や頑張り次第でコストを下げやすい点も、購入価格が決まっている新築マンションとの違いでしょう。特にセルフリノベーションでは、自身で材料をそろえたり、持っている工具を活用したりできるため、よりコスト面でのメリットが大きくなります。

 

また、間取り・デザインの自由度が比較的高く、自分の好みやライフスタイルに合わせて変更できる点も、中古マンションをリノベーションする大きなメリットの一つです。

 

 

◇自分でリノベーションをするデメリット

 

新築・中古にかかわらず、マンションを購入する際には、住宅ローンを利用する方が多いでしょう。しかし、リノベーション費用まで住宅ローンに含められるとは限りません。

 

住宅ローンの対象外となり、リノベーション資金の借り入れが必要な場合は、リフォームローンの利用が次の選択肢になりますが、住宅ローンと比べると金利が高くなりがちです。

 

したがって、中古マンションのリノベーションで住宅ローンを使いたい場合には、リノベーション費用を含められるかどうかを早めに確認しておく必要があるでしょう。

 

また、中古マンションで基本的にリノベーションを行えるのは、玄関ドアの内側からサッシの内側までの専有部分のみです。さらにマンションでは、戸建てと違って動かせない柱・配管・設備も少なくありません。

 

自分好みかつ自由なリノベーションを求めるなら、どこまでの施工ができるのかを事前にチェックしておくことも重要です。また、物件を購入してから希望する工事ができないと分かることもあるため、購入前にリノベーションの可否や管理規約を確認しておくことが必要です。

 

 

リノベーション済みの中古マンションを買うメリット・デメリット

リノベーションされている中古マンションの購入にも、当然ながらメリット・デメリットがあります。

 

 

◇リノベーション済みマンションを買うメリット

 

自分でリノベーションを実施する際に必要となる、以下の手間がかからない点はメリットといえるでしょう。

 

・施工会社を探す
・間取りや設備を検討する
・施工会社と打ち合わせする　など

 

セルフリノベーションであれば、工事業者を探したり打ち合わせをしたりする必要はありませんが、設備・材料の手配や工事自体は自分で行わなければなりません。こうした手間や時間がかかることを考えると、すぐに住み始められるリノベーション済みのマンション購入は利点が大きいといえます。

 

また、リノベーション済みマンションでは、購入後に前居住者の使用感や臭いを感じることもありません。新築により近い形で、快適な新生活をスタートさせられるでしょう。

 

その他、費用面のメリットも大きいでしょう。新築マンションと比較して安い価格で購入できる上に、自分でリノベーションをする必要がないため、資金計画も立てやすくなります。「リノベーション費用を住宅ローンに含められるか」と悩む心配もありません。

 

 

◇リノベーション済みマンションを買うデメリット

 

リノベーション済みマンションは、希望するエリアや条件によっては選択肢が限られることがあります。希望のエリアで、必ず販売されるとは限らない点にも注意が必要です。

 

また、リノベーション済みマンションは、販売会社などが考えたコンセプトや企画に沿ってデザインされることが多いでしょう。そのため、家族の人数やライフスタイルにマッチする、希望どおりの物件に出合うのは難しいという問題もあります。

 

中には、以前の状態や工事過程が分からないことに不安を感じる方もいるでしょう。見た目だけでは、配管など目に見えない部分までどのような工事が行われたのか分からないことがあります。購入する際は、次のような点を確認しておきましょう。

 

・保証やアフターサービスの内容
・適合リノベーション住宅など、第三者の基準に適合しているか
・リノベーションの工事内容や工事履歴　など

 

見た目がきれいでも、どこまで手を入れているかは物件によって異なります。内装や設備だけでなく、給排水管など目に見えない部分まで改修されているか確認しておくと安心です。あわせて、工事後の保証内容や不具合があった場合の対応についても、購入前に確認しておきましょう。

 

 

マンションのリノベーションでよくある失敗事例と対策

マンションのリノベーションは理想の住まいを実現できる一方で、管理規約や建物の構造など、マンション特有の制約によって思わぬトラブルが発生することもあります。ここでは、マンションのリノベーションでよくある失敗事例と、その対策を紹介します。

 

 

◇予算オーバーになった

 

マンションのリノベーションでよくある失敗の一つが、当初の想定より費用が膨らんでしまったというケースです。

 

「解体後に配管や下地の劣化が見つかり追加工事が必要になった」「工事途中で設備や内装材のグレードを変更した」などの理由で見積もりより費用が高くなるケースがあります。また、仮住まい費用や引っ越し費用などの諸費用を見落としていると、総予算を超えてしまう可能性もあるでしょう。

 

こうした事態を防ぐには、工事費だけでなく諸費用も踏まえた資金計画を立てることが大切です。予備費としては、総予算の10～20％程度を確保しておくと想定外の出費にも対応しやすくなります。

 

契約前には見積書の内訳を確認し、どのような場合に追加費用が発生するのかを施工会社へ確認しておきましょう。

 

 

◇希望した間取りに変更できなかった

 

マンションのリノベーションでは、自由に間取りを変更できるとは限りません。建物の構造によっては撤去できない壁や柱があり、希望するレイアウトを実現できない場合があります。

 

また、排水管や給水管、排気ダクトの位置、管理規約による制限などが理由で、キッチンや浴室など水回りの移設が難しいケースも少なくありません。特に中古マンションのリノベーションでは、「広いLDKにしたい」「キッチンを対面式にしたい」と考えていても、マンションの構造上対応できないことがあります。

 

そのため、中古マンションの購入前や設計段階でリノベーション会社へ相談し、希望する間取りや設備配置が実現可能か確認しておくことが重要です。

 

 

◇管理規約で工事が制限された

 

マンションのリノベーションでは、管理規約によって工事内容が制限される場合があり、専有部分であっても自由に改修できるとは限りません。床材の遮音性能や水回りの移設、設置できる設備、工事可能な曜日・時間帯などについて細かなルールが定められているケースも多いです。

 

また、多くのマンションでは工事前に管理組合への申請や承認が必要となり、規約に反する工事は認められません。購入後や工事計画の作成後に制約が判明すると、間取りや設備計画を変更せざるを得ない可能性もあります。

 

物件選びやプランニングの段階で管理規約を把握するとともに、マンションのリノベーション実績が豊富な会社へ相談し、実現可能な工事内容か事前に確認しておきましょう。

 

 

◇想定より工期が長引いた

 

マンションのリノベーションでは、当初の予定どおりに工事が完了しないケースもあります。特にフルリノベーションでは、工事に加えて設計や管理組合への申請・承認などの工程があるため、スケジュールが延びることも少なくありません。

 

他にも、解体後に配管や下地の劣化が見つかり追加工事が必要になるケース、設備・建材の納期遅延などが、工期が長引く主な原因として挙げられます。また、工事途中で仕様変更を行うと、追加の打ち合わせや再施工が発生し、完成時期に影響する可能性があります。

 

工期の遅延を防ぐためには、余裕を持ったスケジュールを立てるとともに、契約前に工事期間の目安や遅延が発生する可能性について施工会社へ確認しておくことが大切です。

マンションのリノベーション会社選びの五つのポイント

マンションのリノベーションでは、会社選びも重要なポイントです。工事後のトラブルを防ぐためにも、リノベーション会社を選ぶ際のポイントを押さえておきましょう。

 

 

◇マンションリノベーションの実績が豊富か

 

マンションには、建物の構造や管理規約、共用部分に関する制約があります。そのため、経験が不足している会社では希望どおりの間取り変更ができなかったり、管理組合との調整がスムーズに進まなかったりする可能性があります。

 

一方で、マンションのリノベーション実績が豊富な会社は、過去の施工経験をもとに柔軟な対応が可能です。実現できる工事と難しい工事を設計段階で判断でき、解体後に想定外の問題が見つかった場合も臨機応変に対応できる傾向があります。

 

施工会社を比較する際は、施工件数だけでなく、マンションリノベーションの事例や、自分のマンションと似た築年数・間取り・工事内容の実績があるかも確認しておきましょう。

 

 

◇設計から施工まで一貫して対応できるか

 

マンションリノベーションでは、設計から施工まで一貫して対応している会社を選ぶことをおすすめします。設計と施工を別の会社が担当する場合、設計意図が現場へ十分に伝わらず、仕上がりに差が生じたり、追加の調整が必要になったりする可能性があるためです。一貫体制の会社であれば、設計段階で決めた内容を施工まで反映でき、工程管理もスムーズに進められます。

 

また、中古マンションでは解体後に構造や配管の状態が判明し、設計変更が必要になるケースもあります。そのような場合でも、設計担当者と施工担当者が連携できる体制であれば、変更にも柔軟に対応でき、工期やコストへの影響を抑えやすくなります。

 

契約前には、設計から施工、引き渡しまで一貫して対応できる体制かを確認しておきましょう。

 

 

◇見積書の内訳が明確か

 

見積書は総額だけで判断せず、工事内容ごとの内訳も確認することが重要です。工事費が一式で記載されている場合、材料費や施工費、諸経費の内訳が分からず、契約後に追加費用が発生して総額が膨らむ可能性があります。

 

特にマンションのリノベーションでは、解体後に配管や下地の劣化が見つかり、追加工事が必要になるケースも少なくありません。そのため、「どのような場合に追加費用が発生するのか」「追加工事が必要になった際の対応方法」まで事前に説明を受けておくことが大切です。

 

契約後のトラブルを防ぐためにも、複数の会社から見積もりを取り、価格だけでなく工事内容や追加費用の条件も含めて比較するようにしましょう。

 

 

◇アフターサービスや保証が充実しているか

 

工事完了後のアフターサービスや保証内容も、リノベーション会社を選ぶ上で重要なポイントです。リノベーションの施工直後に問題がなくても、住み始めてから設備機器や内装に不具合が見つかることがあります。そのため、保証期間や保証対象、点検の有無などを事前に確認しておくことが大切です。

 

また、会社によっては定期点検や無償補修などのアフターサービスを用意しており、不具合が発生した際も迅速に対応してもらえる場合があります。見積金額や施工内容だけで判断するのではなく、引き渡し後にどのようなサポートを受けられるのかも比較しておくと、施工後も安心して暮らせるでしょう。

 

 

◇管理組合との調整実績があるか

 

マンションにおけるリノベーション工事は、専有部分であっても自由に進められるわけではありません。工事前の申請や工事内容の確認、工事時間の制限など、管理規約に基づいた手続きが必要になるケースが多くあります。

 

特に間取り変更や水回りの移設を伴う工事では、管理組合への書類提出や承認手続きが発生することが一般的です。こうした対応に不慣れな会社では、着工までに時間がかかったり、工事内容の見直しを求められたりする可能性があります。

 

一方、過去にマンションリノベーションの申請や調整を数多く行ってきた会社であれば、管理規約を踏まえたプラン提案を受けられ、スムーズに工事を進められるでしょう。

 

 

まとめ

今回は、近年注目されている中古マンションのリノベーションについて、「購入した中古マンションをあとから施工する方法」「リノベーション済みのマンションを買う方法」のメリット・デメリットなどを解説しました。

 

マンションのリノベーションを検討する際は、費用相場や工期、管理規約による制約などを把握した上で、自分に合った計画を立てることが大切です。また、リノベーション会社を選ぶ際は、マンションでの施工実績や保証内容なども確認しておくと安心です。

 

ぜひこの記事を参考に、ご自身のライフスタイルに合う方法を選んでみてください。

 

 

撮影：ホリバトシタカ