都心部VS.東京近郊エリア。資産性の考え方は変わる？

――都心部と東京近郊エリアでは、マンションの資産性の考え方は変わるのでしょうか？

２LDKさん（以下、２LDK）：都心部と東京近郊エリアでは、ここまでの価格の上がり方がまったく異なります。もちろん東京近郊エリアもこの十数年、高騰基調にあったわけですが、都心部の上がり方は特に近年、著しいものがあります。

とはいえ、都心部にも濃淡があり、湾岸エリアなど大きな再開発があって、これから街が成長していくという期待感があるエリアが大きく上昇した一方で、昔から人気のある高級住宅地のようなエリアは、上昇率で言えばそこまで大きくありません。

すまいよみさん（以下、すまいよみ）：東京近郊エリアもここ十数年、価格は上昇基調にあり、現在も上がっています。都市部ほどではないにしても、賃金上昇が見込まれる今後５年、10年ほどは堅調に推移するのではないでしょうか。

とりさん（以下、とり）：最近は都心部のマンション価格が顕著に上昇していることもあって「将来性」や「リセールバリュー」ばかりが議論されがちです。しかし、東京近郊、特に郊外寄りのエリアでは、資産価値の「上昇」ではなく資産価値の「維持」が重視されます。将来売却する際に持ち出しなく売れるかどうか、つまり住宅ローン残債を上回る金額で売却できるかが重要であり、それが東京近郊エリアのマンションにおける将来性の「軸」です。残債を超える価格で売れれば住み替えもしやすく、次の住まいの選択肢も広がります。

過去記事「西葛西と志村坂上が今、熱い？ 不動産のプロが選ぶ、東京近郊の穴場と相場」では、東京近郊エリアの相場や魅力、穴場エリアを紹介

マンション価格が高騰する中、東京近郊エリアは今が買い時なのか

――東京近郊エリアのマンションは、今が買い時なのでしょうか？

とり：結論から言えば、今が買い時だと思います。それは「短中期的に価格が下がらない」という見立てが理由で、たとえば今買わずに２年後に買うとして、価格が落ちていなかったとすれば、その２年間は家賃を支払っているわけですから早く購入したほうが得ですよね。

すまいよみ：我々の共通認識として、マンションの買い時に「時代」は関係ないと思っています。相場が高くてもほしいと思うからには、結婚や出産など何らかの理由があるはずです。１年後に買える保証があるのなら待てばいいと思いますが、市況や金利は自身でコントロールできるものではありません。必要性が生じたときに予算内で納得できる物件を買うのが最適解ではないでしょうか。短期的に資産価値が下がる可能性はゼロではありませんが、20〜30年住み続ければ、残債を含めて大きく損することはないはずです。

２LDK：東京近郊エリアならなおのことですよね。長く住むことを前提としているのであれば、基本的には早く買って早く返済し始めるのが合理的だと思います。

東京近郊エリアで価値が落ちにくい物件の見極め方か

――東京近郊エリアで価値が落ちにくいマンションの特徴は？

すまいよみ：分かりやすい指標のひとつとして「Xなどでバズっている」マンションは価値が落ちにくいと思います。バズる理由は、外観の格好良さや充実した共用施設、ブランドなどさまざまですが、共通しているのは、人を惹きつける何らかの魅力があるということです。

２LDK：バズるというのは、すなわち「希少性が高い」とも言えますよね。すまいよみさんがおっしゃるとおり、マンションの価値を測る指標はさまざまですが、やはり唯一無二の価値があるマンションは強いと思います。

一般的に希少性と聞くと「駅近」が想像されがちですが、たとえば海浜幕張は幕張新都心として計画された都市開発エリアで、オフィスや商業・展示施設を中心に設計されており、駅近のマンションがありません。この街の中で際立った魅力を持つ物件であれば、駅から多少離れていても希少性は高く、価値は落ちにくいと考えられます。多くの人は「街」からマンションを探しますから、街の中で希少性が高い何かがあるマンションは強いですよね。

久保田宙さん（以下、久保田）：都心部は何より「立地」が重視されますが、東京近郊エリアは立地だけでは差別化が難しいのでしょうね。

とり：私の考える価値が落ちにくいマンションの条件は「駅近」「大規模」「築浅」「ブランド」の四つのうち二つ以上を満たしていることです。一つだけでは心もとなく、このうち二つを満たしている東京近郊エリアのマンションであれば、価値が大きく下がることはないと思います。たとえば、築浅だけど駅から遠くて小規模、マンション名も聞いたことがないとなると、価値の維持は難しくなります。

――「築浅」はひとつの大きな価値だと思いますが、築何年までが築浅と言えるのでしょうか？

２LDK：築10年以内であれば言わずもがな築浅ですが、それ以降は「体感築年数」が大きいと思います。パッと見て築何年に感じるか、つまり維持・管理の状態が与える印象が大きいということです。築20年なのに築10年にしか見えないマンションがある一方、築30年、40年に見えてしまうマンションもあります。新築マンションはこれからさらに減っていくので、体感築年数を感じづらいマンションは築浅に近い動き方をするようになると思います。

――新築マンションは資産価値が落ちにくいのでしょうか？

すまいよみ：新築マンションの供給数が減っていけば、新築・築浅の希少性はどんどん高まっていきます。建築費や設備費は近年、顕著に高騰しているものの、その希少性の高さから、中古になっても人気は衰えないのではないでしょうか。

２LDK：今の価値観やライフスタイルに合ったデザイン・設備・共用施設が、新築・築浅の大きな強みです。たとえば最近はライティングにこだわる物件が増えていますが、光の当て方ひとつで印象はかなり変わります。中古は実物を見て判断される分、見た目の洗練度は大きな差別化要素となります。そこに希少性も加わるとすれば、価値は落ちにくいはずです。

東京近郊不動産マニアがおすすめする注目マンション

――「負けない条件」を踏まえたうえで、皆さんがおすすめする長谷工施工の注目マンションを教えてください。

とり：私は「ザ・ガーデンズ東京王子」ですね。東十条駅徒歩５分、王子神谷駅徒歩６分、全864戸の大規模マンションです。扁平梁とハイサッシを組み合わせた「HCFB構法」により、室内に梁や下がり天井がなく、窓も大きく取れるので非常に開放的なんですよ。

すまいよみ：都心部寄りになってしまいますが、「プラウドシティ東雲キャナルマークス」が好きですね。魅力は、何と言ってもそのデザインです。タワーマンションが建ち並ぶ湾岸エリアで、湾曲したフォルムが目を引く、シンボリックな板状マンション。タワーではないながらも全472戸と大規模で、豊洲駅から徒歩10分というアクセスも評価され、高い人気を誇ります。

久保田：私の地元にあるマンションなのですが「セントガーデン海老名」は、総戸数1,000戸を誇り、共用施設も充実しているのに加え、ららぽーと海老名や大型スーパーも至近。海老名駅から徒歩８分と駅近で、非常に魅力的なマンションです。私が子どもの頃、あのあたり一帯は田んぼだったんですよ。大人になって訪れたら、あんなに大きなマンションが立っていて驚きました。

２LDK：私のおすすめは「オハナ 柏たなかパークフロント」です。個人的に、30年間の長期修繕計画に基づき毎月の修繕積立金の支払を一定にする「均等積立方式」を採用しているオハナのコンセプトが好きなのですが、駅近のマンションは少ないんですよ。でもこのマンションは、柏たなか駅から徒歩１分。大きな公園も隣接していて、エントランスのデザインも秀逸で、柏たなかを代表するマンションです。「駅距離を妥協しないオハナ」という感じがして好きですね。

取材・文：亀梨奈美　撮影：宗野歩