「東京近郊」の具体的な定義とは

――「東京近郊」とは具体的に、どこからどこまでのエリアを指すのでしょうか？

すまいよみさん（以下、すまいよみ）：明確に定義されているわけではありませんが、東京近郊不動産マニアでは「都心部の職場からドアtoドアで１時間圏内」を東京近郊としています。通勤に１時間半や２時間かかってしまうようではタイムパフォーマンスが低く、反対に都心部まで30〜40分となると相場が高くコストパフォーマンスが下がるということで、我々としては「ドアtoドアで1時間圏内」の東京近郊エリアを推しています。

2LDKさん（以下、2LDK）：「東京まで１時間」と「新宿まで１時間」でも条件は変わりますし、通勤先やお住まいの駅までの距離によっても異なります。「ここまでが東京近郊」と明確に線引きできるものではなく、グラデーションのあるものと捉えています。

久保田宙さん（以下、久保田）：コロナ禍以降、テレワークを導入する企業が増えたものの、都心部オフィスの入居率などを見ても、日本では「出社」の意義は依然として高い状況です。共働き世帯の増加も相まって、改めて「職住近接」の価値が見直されています。資産価値の観点からも、都心部に近いほど価値が落ちにくく、むしろ上がる可能性が高いというのは明白で、あらゆる面で都心部のマンションの価値は高まっています。とはいえ、一般的な収入の世帯には手の届きにくい水準まで住宅価格が高騰しているのも事実。コスパとタイパのバランスを考えたとき、「東京近郊」という選択が最適解になる世帯は少なくないでしょう。

都心部の住宅価格高騰で、東京近郊エリアへ広がる検討の動き

――2026年２月時点の中古マンション70㎡換算価格は１億8,000万円超。東京近郊エリアも上昇基調にあるものの、都心部から離れるほど上昇率は緩やかなようです。検討層の動きに変化は見られますか？

すまいよみ：2024年３月に日本銀行がマイナス金利を解除して以降、住宅ローン金利も上昇傾向にあります。何度か金利の上昇を経て直近までは、年収1,500万円程度の世帯も台東区などの都心部が選択肢に入るケースが多かったように思います。価格帯にして、１億円前後から１億2,000万円程度のレンジです。ただ、今は都心５区・６区はもちろん江東区などでもこの予算でマンションを探すのが難しくなっており、東京近郊エリアを検討される世帯が増えています。

これまでは一定の含み益がある二次取得層が都心部のマンションを購入することも多かったのですが、金利が上がったことで、含み益があったとしても与信が足りないケースが増えていそうなのが現状です。

久保田：現在、都心部マンションの購入層は、パワーカップルや経営者、投資家、富裕層が中心です。パワーカップルもグラデーションがあって、かつて言われていたように世帯年収1,000万円以上を指すのであれば、その層でも都心部のマンションは検討しづらい状況です。やはり、一般的な会社員層が都心部でマンションを買うのは厳しいと感じています。

2LDK：都心部から１時間半〜２時間のエリアは価格がさほど上がっておらず、今でも購入しやすい水準です。ただ通勤負担が大きく、資産価値の維持という観点でも懸念が残ります。その点、東京近郊エリアは都心部ほどではないにせよ価格が上昇しており、今後の資産価値の維持・上昇も期待できる。コストとリターンのバランスという意味で、非常に合理的な選択肢と言えます。

都心部にはない東京近郊エリアの魅力

――「都心部と比べて価格が安い」以外の東京近郊エリアの魅力は？

2LDK：まず、スーパーが充実しているのは非常に魅力的だと思いますね。東京近郊エリアは総じて、大きいスーパー、品揃えがいいスーパー、安いスーパーなどラインナップが豊富です。マンションの駐車場設置率も高く、車のある暮らしもしやすいですよね。都心部では機械式やタワー式駐車場が多いのに対し、東京近郊エリアは自走式や平置き駐車場のマンションが多い傾向があります。停めやすく使いやすいのはもちろん、維持・管理のコストや手間という面でもメリットがあり、大型車の制限も生じにくくなります。

すまいよみ：都心部は便利でエンタメ性があり、魅力的なエリアです。一方、東京近郊エリアは道が広くて安全で、子どもが水辺や公園、広場で思いきり遊べる環境があり、校庭も広い。「教育環境」とはまた異なる、「子育て環境」の良さが魅力となります。マンションのランドプランも空地率（敷地面積における建築物がない部分の割合を指す）が高く、子どもと遊んだり、立ち話したりできる中庭や公開空地、来客用駐車場や車寄せを備えた物件も多いため、コミュニティが育まれやすい土壌があると感じます。

とりさん（以下、とり）：下層階に商業施設が入っていたり、共用施設が充実していたりするマンションは都心部にも存在しますが、広大な敷地に街のような機能を持たせる大規模レジデンス型マンションは、東京近郊エリアならではです。こうした物件は同質性の高い世帯が集まりやすく、コミュニティ形成においても有利です。

久保田：ファミリー世帯は、3LDKかつ70㎡以上が理想になってきやすいと思いますが、都心部では3LDKでも60㎡前後のマンションが多い傾向があります。特に近年は新築マンションが狭小化しており、単価も上がっているので、理想的な広さのマンションに出合うのはなかなか難しい状況です。

すまいよみ：ただ、東京近郊エリアも70㎡以上となるとそこまで物件数は多くなく、希少性は高いと思います。築年数によっても傾向が分かれるところで、1990年代や2000年代に建てられた物件では比較的多い傾向があります。

2LDK：良くも悪くも都心部のマンションは流動性が高く、将来的に住み替える目線の方が多いと思いますが、東京近郊のマンションに住む方の多くは長く住むことを前提にしており、その土地や建物に対する愛着も強い。愛着があれば維持・管理にも積極的になりますし、そういった居住者が多いほど管理組合の運営もしやすくなるでしょう。

東京近郊の穴場エリアはどこか？

――東京近郊の穴場エリアを教えてください。

すまいよみ：いろいろ良い場所はありますが、私のちょうど今の推しは「西葛西」です。荒川を越えるかどうかで需要が大きく変わりますが、西葛西は荒川以西の門前仲町から南砂町にかけて開発が進み、人気が大きく高まる中、荒川を渡った西葛西は近年の価格上昇率も限定的ながら、利便性が大きく落ちるわけではない。まさに穴場だと思います。

もうひとつ推したいのが「京成押上線」沿線です。たとえば青砥の隣の京成立石では大規模な再開発が進んでおり、将来性は非常に高いと思います。京成押上線は都営浅草線に乗り入れているため、押上だけでなく浅草・日本橋・新橋・品川などまで一本でアクセスできる点も魅力です。

2LDK：私は都営地下鉄三田線沿線、特に「志村坂上」をおすすめします。都心部からの距離を妥協することなく、価格も検討しやすい水準にあるため、穴場ではないでしょうか。ハザードリスクが低い点も評価できますし、価格がまだ上がりきっていない今が狙い目でしょう。

とり：私が明らかに割安だと感じるのは「浮間舟渡」です。JR埼京線で新宿まで約20分、池袋なら約15分というアクセスを考えるとポテンシャルは非常に高いものの、都心部から波及する価格上昇の波がまだ届いていない印象です。このポテンシャルに気づく人が増えれば、価格は自然と上がってくると思います。

2LDK：穴場って、見つかってしまったら加速度的に価格が上がってしまうんですよね（笑）。

久保田：私は自分の地元である「相模大野」がもっと評価されていいと思っています。駅直結の商業施設があり、スーパーも非常に充実していて、実際に住んでみると暮らしやすさを実感できるエリアです。

とり：相模大野駅徒歩４分の新築マンション「プラウドタワー相模大野クロス」は、３LDKで7,000万円台の部屋もありますから狙い目です。決して安くはありませんが、都心部と比較すると「手が届く」と感じる方は多いのではないでしょうか。

取材・文：亀梨奈美　撮影：宗野歩