2005年02月25日
長谷工コーポレーションは、平成14年3月から建替え事業の事業協力者として事業計画の策定・区分所有者の合意形成に関わってきた旭ヶ丘第二住宅建替計画(建替実行組合理事長：前川恒子)で、昨年の6月に建替え決議に続き、一部非賛成者との和解が１月に成立、今般２月９日、事業者ＪＶ4社（総合地所、東急不動産、三交不動産、長谷工コーポレーション）と区分所有者全員（１０７名）との不動産売買契約が完了しました。平成17年5月に着工、18年7月に最新の設備機器を備えた永住型分譲マンション208戸が完成し、地権者の方々が８５戸を取得し、入居する予定です。
【１．建替えに至った背景】
本計画地は、大阪市のベッドタウンとして昭和33年に都市機構（旧「都市基盤整備公団」、以下「機構」という。）により開発された1500戸の機構賃貸住宅やテラスハウスを含む旭ヶ丘団地の一部に、昭和43年に都市機構（旧「都市基盤整備公団」、以下「機構」という。）により建設分譲された鉄筋コンクリート造4階建て6棟112戸の分譲団地です。築２０年を経過した昭和６０年代後半になると本建物の老朽化、設備の陳腐化が目立つようになり、大規模修繕工事・設備改修工事では解決できない問題となってきたため、1990年建替調査委員会を発足し、問題解決に向けて検討を開始しました。
１）住戸規模が狭く（平均54～64m2）、家族の成長に対応できなかった。
２）エレベーターの不設置など入居者の高齢化に対し、バリアフリーへの対応の必要性が増してきた。
３）防火設備が、現在の防火基準に適さない（既存不適格）や防犯の不備による不安。
４）エアコン・洗濯機の設置場所がない、家庭電器製品や昨今のインターネットの普及による電気容量のオーバー等、現在の生活に対応できなくなっていた。
【２．本事業の特徴】
（1）隣接地を活用した建替え事業 ～事業手法の開発
今回の事業は、機構により整備された隣接敷地を事業者ＪＶ４社が代替地として取得し、第一期マンション新築工事を行い、完成後、区分所有者１０７名のうち８５名の新マンション取得者の移転完了を以って、旭ヶ丘第二住宅を解体、第二期工事を行うものです。
この隣接地を活用した建替え事業は、国内で初のスキームであり、隣接地を活用したことで、工事期間中の仮住まい先の費用負担、確保・移転に伴う煩わしさを抑えることができました。
その結果、本事業は旭ヶ丘第二住宅の住戸面積１に対して、新マンション０.６１を交換する（還元率６１％）等価交換事業としては、必ずしも恵まれた還元率ではなく（弊社での建替え事例の多くは還元率約100％）、又区分所有者の多くが高齢者（平均年齢68歳）であるにもかかわらず、80％の区分所有者が新マンションを取得しました。
＜今回の事業スキーム＞
（２）一体的開発による地域課題の解消 ～周辺道路の整備
旭ヶ丘第二住宅及びその周囲の住宅、宅地のアクセス道路は、公道ではなく、機構所有の団地内通路です。またその通路は旭ヶ丘第二住宅を分断し、線形や構造上にも問題がありましたが、本事業は、機構と連携し、本敷地と隣接地及び団地内通路を、一体的に開発するなど、当該団地の再生だけでなく、まちづくりとして地域に貢献する事業となりました。団地の建替事業は、周辺地域への影響も大きく、一方で地域課題を解消するチャンスとなる可能性があります。本建替え事業はこれを実証するもので、今後のマンション建替事業のよき前例になると考えます
これまでに全国で供給されたマンションは、全国で４００万戸、このうち老朽化により建替えられたマンション（阪神大震災による復興マンションを除く）は９０例ほどありますが、この建替えられたマンションの平均築年数は３６年です。
昭和４０年代後半からマンションは、都市生活者の住居として、本格的に供給されるようになり、当時新築されたマンションが、今後大量に建替え適齢期を迎えるようになりますが、弊社は、これまで全国で最多の建替え事業の実績（本計画を含め１８棟）を通して蓄積したノウハウを活かし、老朽化したマンションを建替え、都市再生・居住環境の向上に貢献していきたいと考えています。
＜旭ヶ丘第二住宅建替え事業の経緯＞
| 年 | 月 | 概要 |
|---|---|---|
| 1990年 | 建替調査委員会 発足 | |
| 1991年 | 団地を考える会（改名） | |
| 1992年 | 建替検討委員会（改名） | |
| 1994年 | 建替実行委員会（改名） 住都公団に協力依頼 | |
| 1996年 | 住都公団から代替地（隣接公団所有地）での建替提案 | |
| 1997年 | 代替地（隣接公団所有地）での建替計画案を総会承認 | |
| 1998年 | 住都公団を事業協力予定者として決定 豊中市「大規模団地建替助成要綱」の助成をうけ、コンサルタントを導入 | |
| 1999年 | 都市基盤整備公団設立に伴い、公団が事業から撤退 大阪府住宅供給公社を共同事業者として決定 | |
| 2000年 | 隣接公団所有地との土地交換を前提とした建替計画を検討するが、土地交換協議が不成立 | |
| 2001年 | 隣接公団所有地を取得し、公社と民間による公民共同事業を検討 公民共同事業コンペを実施 | |
| 2002年 | 3月 | 民間事業者として、長谷工コーポレーション、三交不動産を選定 |
| 12月 | 管理組合と公社、民間事業者の間で「公民共同建替事業に関する基本協定書(案)」承認 | |
| 2003年 | 6月 | （区分所有法改正） 団地の一括建替え決議、隣接地を活用した建替え決議が可能となる |
| 10月 | 全員合意が得られず、公社が事業から撤退 | |
| 11月 | 全員合意方式から「建替え決議」方式へ、公民共同事業から民間事業への変更を決定 | |
| 2004年 | 5月 | 事業協力者として、総合地所、東急不動産が参画。民間４社による共同事業とすることを決定 |
| 6月 | 一括建替え決議可決 （賛成107、反対他5） | |
| 7月 | 建替実行組合設立 | |
| 2005年 | 2月 | 従前資産の売買契約、代替地（隣接公団所有地）の売買契約 管理組合解散、居住者組合への移行 |
| 5月 | 工事着手（予定） | |
| 5月 | 新マンションの売買契約（予定） | |
| 2006年 | 7月 | 新マンションへの入居（予定） |
【３．計画概要 】
新マンション（１期事業）の計画諸元
| 敷地面積 | 8,805m2 |
|---|---|
| 構造規模 | RC造11階建 住宅棟 2棟 RC造2階建 駐車場棟１棟 |
| 住戸数 | 208戸 |
| 住戸規模 | 37～102m2 |
| 建築面積 | 4,390.81m2 |
| 建蔽率 | 49.87％ |
| 延べ床面積 | 22,185.38m2 |
| 容積対象面積 | 17,262.34m2 |
| 容積率 | 196.05％ |
| 備考 | 等価交換率は従前住戸面積の61％ |
| （従前住戸面積） | 3DKタイプ 専有面積53.99m2 3LDKタイプ 専有面積64.62m2 |
新マンション(１期事業)イメージパース |
 |
現地写真（北側から現地を眺む） |
|
|
|
- PDFファイルをご覧いただくためには、
Adobe Readerが必要です。