2006年03月15日
萩中住宅（東京都大田区、８棟、総戸数３６８戸）の建替組合（理事長：北畠宏）が進めてきました「萩中住宅マンション建替事業」が、この度、永住向け都市型マンション「オーベルグランディオ萩中」（２棟、総戸数５３４戸）として完成する運びとなりました。萩中住宅は、東京都住宅供給公社が１９６８年(昭和４３年)に分譲した集合住宅で、建替事業としては首都圏で最大規模となります。（竣工日：３月１６日）
「萩中住宅マンション建替事業」は、コンサルタントのシティコンサルタンツ並びに事業協力者の有楽土地・長谷工コーポレーションの協力体制の下、２００３年６月に改正された区分所有法第７０条「団地内建物の一括建替決議」※１を適用した全国で初の建替事例で、決議後は「マンションの建替えの円滑化等に関する法律」※２に基づく建替組合設立、権利変換計画の認可などの諸手続きを進め、２００４年２月より解体工事・本工事に着手してまいりました。 また、保留床の一般分譲も２００４年１０月より開始し、好評のうちに２００５年８月に完売いたしました。
- ※１）「建物の区分所有等に関する法律（区分所有法）」第７０条（新設）の要旨
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敷地全体を２棟以上の建物の区分所有者が共同で所有しており、団地管理規約で各建物を管理の対象にしている団地において、団地管理組合の集会で全体の５分の４以上の賛成、各棟ごとの３分の２以上の賛成が得られれば、団地内の建物全部を取り崩し、一括して建替えを実施することができる。（これまでは各棟ごとの建替え決議が必要であった）
- ※２）「マンションの建替えの円滑化等に関する法律」による本建替え事業へのメリット
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(1)建替えに合意した区分所有者が法人格を有するマンション建替組合を設立できる。
(2)建替組合が定めた権利変換計画に従い、区分所有権、抵当権等の関係権利が再建されたマンションに円滑に移行できる。
(3)建替えに参加しない者等からマンション建替組合が区分所有権等の買取りを行うことができる。
(3)建替えに伴い必要となる登記を一括して申請できる不動産登記法の特別措置を講じることができる。（費用の軽減）
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【これまでの経緯】
萩中住宅では建物の老朽化にともない、１９９１年より区分所有者による建替勉強会を実施するなど、建替えについて協議を継続してきました。９４年には建替準備委員会を設立、正式に建替えの検討を開始し、９７年にシティコンサルタンツをコンサルタントに選定し、第一次事業計画案を発表しました。その後、２０００年に第二次事業計画案を発表し、０１年にはマンション分譲で多くの実績を持つ有楽土地と、最多の建替実績を有する長谷工コーポレーションを事業協力者に選定しました。事業計画案の説明会や意向調査などを経て、０２年に旧区分所有法による建替決議を実施しましたが、全体では５分の４以上の賛成を得られたものの１棟で５分の４以上の賛成を得られず不成立となりました。その結果、０３年１月に事業継続と改正・区分所有法での推進を決議しました。同年８月に同法第７０条「団地内建物の一括建替決議」を実施し、全体の９２％の賛成で成立しました。
| １９９３年（H. 5） | ５月 | 再開発検討委員会を設立し、建替え検討開始 |
|---|---|---|
| １９９４年（H. 6） | ５月 | 建替準備委員会設立 |
| １９９７年（H. 9） | ５月 | シティコンサルタンツを事業推進コンサルタントに選定 |
| １９９８年（H.10） | ９月 | 第一次建替計画案を発表 |
| １９９９年（H.11） | ５月 | 長谷工コーポレーションを第二次建替計画案作成の協力者に選定 |
| ２０００年（H.12） | ５月 | 第二次建替計画案の発表 |
| １２月 | 建替推進決議採択（3/4特別決議） | |
| ２００１年（H.13） | ９月 | 有楽土地・長谷工コーポレーションを事業協力者に選定 |
| ２００２年（H.14） | ５月 | 近隣説明開始、総合設計申請 |
| ９月 | 実施計画案の発表(棟別)・個別相談会 | |
| １２月 | 建替決議不成立(旧区分所有法６２条による各棟ごとの建替決議) ～8棟の内1棟のみ4/5の賛成が得られず不成立（全体の84％賛成） | |
| ２００３年（H.15） | １月 | 臨時総会で建替え事業の続行と改正法での建替え推進を決議（3/4特別決議） |
| ６月 | 改正区分所有法施行 | |
| ８月 | 建替決議成立（３６８戸・全体の９２％賛成、改正区分所有法７０条による団地一括建替え決議） | |
| ９月 | マンション建替え円滑化法に基づき建替組合設立を東京都知事に申請 | |
| １１月 | 建替組合設立認可・告示 | |
| ２００４年（H.16） | ２月 | 権利変換計画認可、解体工事着工 |
| ６月 | 本体工事着工 | |
| １０月 | 保留床住戸の一般分譲開始 | |
| ２００４年（H.17） | ８月 | 保留床住戸完売 |
| ２００６年（H.18） | ３月 | 建物完成・引渡し・入居 |
【建替成功の主な要因】
現在、全国のマンションストックは約５００万戸あり、そのうち建築後３０年を経過した建物は２００５年末で約５１万戸、５年後の２０１０年には９４万戸に急増すると見込まれています。※３
集合住宅の老朽化にともなう建替ニーズは、今後ますます高まっていくと予測されます。
※３）建築着工統計などを基に推計
今回の建替え決議が成立した大きな要因としては、
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(1)建物安全性への不安・居住空間の狭さと陳腐化・給排水管の劣化と補強困難・エレベーターがなく高齢化への対応が急務など、「問題を先送りできない」という区分所有者の認識が大きな原動力となった。それによって、平均的住戸（約６０m2）を取得する場合、増床費用として１千万円程度の負担が必要となるが、建替委員会を核に数々の障害を乗り越えることができた。
(2)事業の特色として、地元町会および近隣住民のご理解を頂き「市街地住宅総合設計制度」の適用許可が得られ、容積率の割増が可能となった（現行２００％→総合設計２４０．１１％）。これによって、一般分譲する床面積が増加し、既入居者の建替え費用を軽減できた。
(3)改正・区分所有法が施行され、「団地内の建物の一括建替え決議」による建替えが可能になったこと。
(4)事業パートナーとしてのシティコンサルタンツ・有楽土地・長谷工コーポレーション各社が持つノウハウ（プランの企画・設計、諸官庁との協議、近隣説明、仮住居探し 等々業務全般）を発揮したこと。
が挙げられます。
【『萩中住宅マンション建替事業』概要】
| 事業名称 | 萩中住宅マンション建替事業 |
|---|---|
| 施行者 | 萩中住宅マンション建替組合 |
| 所在地 | 東京都大田区萩中１丁目７番２０号 |
| 最寄駅 | 京浜急行空港線「糀谷(コウジヤ)」駅下車 徒歩５分 |
| 建替え決議時の区分所有者数 | ３５０人 |
| 建替後新マンション取得戸数 | ２９８戸 |
| 事業コーディネーター | 株式会社シティコンサルタンツ |
| 事業協力者 | 有楽土地株式会社、株式会社長谷工コーポレーション |
| 参加組合員 | 有楽土地株式会社 |
| 平均還元率 | 約８３％（建替後権利床面積４０m 2 ／建替前床面積４８m2） |
【『萩中住宅マンション建替事業』建物概要】
| 【建替前】 萩中住宅 | 【建替後】オーベルグランディオ萩中 | |
|---|---|---|
| 完 成 日 | １９６８年１０月 | ２００６年３月１６日（予定） |
| 分 譲 主 | 東京都住宅供給公社 ※３５年間の長期分譲であったが、昭和６３年にほとんどの住戸が所有権移転し、自主管理となった。 |
萩中住宅マンション建替組合（権利床）、有楽土地株式会社（保留床） |
| 敷 地 面 積 | １５,９５２.９１m2 (４,８２５.７５坪) |
同左 同左 |
| 延 床 面 積 | １８,５１０.８７m2 | ４８,８０１.３８m2 |
| 構 造・規 模 | ８棟 鉄筋コンクリート(RC)造５階建 |
２棟 鉄骨鉄筋コンクリート造・一部RC造地上１８階／地下１階建 |
| 総 戸 数 | ３６８戸 | ５３４戸 |
| 専 有 面 積 | ４４.４０m2(148戸) ４７.９５m2(220戸) |
４４.８２m2（費用負担なしモデル） ～８８.３８m2 |
| 間 取 り | ３ＤＫ、３Ｋ | １ＬＤＫ～４ＬＤＫ |
| 共 用 施 設 | 集会室、管理人室、倉庫、ゴミ置など（エレベーターなし） | 管理事務室、防災センター、ゲストルーム、パーティルーム、託児ルーム、多目的ルーム、シアタールームなど（エレベーター７基） |
| 利用容積率 | １１６．２％ | ２３９.８４％ |
| 指定容積率 | ２００％ | ２４０.１１％ |
| 設計・監理監修 | 株式会社シティコンサルタンツ | |
| 設計・施工 | 株式会社長谷工コーポレーション | |
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